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预计每月100万抵押贷款将减少840元，股票抵押贷款利率将调整

期待已久的住房政策重磅利好，终于落地了！

8月31日晚，中国人民银行和国家金融监督管理局联合发布了《关于调整和优化差异化住房信贷政策的通知》和《关于降低首套住房贷款利率的通知》。

关键内容主要包括三点：一是统一国家商业个人住房贷款最低首付比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。第一套住房和第二套住房商业个人住房贷款最低首付比例政策下限不低于20%和30%。

其次，第一套住房商业个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，第二套住房商业个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

此外，存量第一套住房商业个人住房贷款的借款人可以向金融机构申请，金融机构新发放的贷款可以替换存量第一套住房商业个人住房贷款，借款人也可以向金融机构申请协商变更合同约定的利率水平。

资料图:房地产。中新社记者张斌拍摄

降低存量房贷利率政策靴子落地

经过多个部门的持续发言，市场对股票抵押贷款利率的下调充满了期待。最新的政策给出了一个“时间表”：自9月25日起，第一套住房商业个人住房贷款的借款人可以向金融机构申请，协商变更合同约定的利率水平，或者新发放的贷款可以替换股票抵押贷款。

适用人群是金融机构在2023年8月31日前发放的第一套商业个人住房贷款，或借款人的实际住房情况符合城市第一套住房标准的其他股票住房商业个人住房贷款。

具体利率调整范围由借款人协商确定，但调整后的利率不得低于原贷款发放时所在城市第一套住房贷款利率政策的下限。新贷款只能用于偿还股票贷款，仍纳入商业个人住房贷款管理。

“在过去的两年里，大多数城市首套住房贷款利率政策的下限是当时的LPR，因此下调空间相对有限；在2021年之前，贷款显然是有利的。由于LPR实施之初，很多城市的首套房都增加了一些，甚至一些商业银行也会增加一些，导致2021年之前很多抵押贷款利率高达5%以上，这类购房者也是目前积极寻求提前还款的主力军。58安居客研究院院长张波判断。

“总的来说，对于股票抵押贷款的购房者，尤其是5%-6%的高息购房者，抵押贷款很可能会减少100多个基点，但具体影响仍需要购房者与银行协商。中原房地产首席分析师张大伟表示，根据简单计算，大多数股票抵押贷款的最低下限为4.65%，购房者基本按6%左右购房，即100万30年，月供可从5995元降至5156元左右，降至840元左右。

在谈到为什么要降低第一套住房贷款的利率时，央行在回答记者的问题时表示，近年来，中国房地产市场的供求关系发生了重大变化，借款人和银行都需要有序调整和优化资产负债。对借款人来说，股票住房贷款利率的下降可以节省利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行而言，可有效减少提前还款现象，减少对银行利息收入的影响。同时，还可以减少非法使用商业贷款和消费贷款替代存量住房贷款的空间，减少隐患。

这被业界认为是一项非常罕见的重磅抵押贷款政策创新。31日晚，中国农业银行、中国建设银行也迅速发布公告，将依法有序推进首套商业个人住房贷款利率降低。

“目前，各大银行存款定期利率开始下降，一般下降约20个基点。在某种程度上，定期存款利率的下降为存量抵押贷款利率的下降奠定了基础，即各大银行存量抵押贷款利率的下降至少有20个基点。”镜子咨询创始人张宏伟认为，各大银行的具体下降可以根据各自的情况灵活调整。

截图显示了中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率的通知。

第一套房首付不低于20%，第二套房首付不低于30%

值得注意的是，本通知提出对“限购”和“非限购”城市一视同仁。以北京为例，在北京购买普通自有住房和第二套住房的首付比例不得低于60%；购买非普通自住且为第二套住房的，首付比例不低于80%。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉嘉指出：“如果热点城市能够从这一政策中受益，首付比例可以从40%-80%降至30%，可以看出，热点城市越大，效益越大。”。

“降低首付门槛，帮助自住需求进入市场。由于市场供求关系发生了重大变化，刚性和改善性住房需求的观望氛围浓厚。只有出台更坚决支持自住需求的政策，才能有效扭转市场预期。”张波提到，第二套房首付至少降至30%，将对促进改善性需求的积极进入市场起到重要作用。

“首套房首付比例降至20%，这是继2008年之后第二次全国范围内允许的普遍调整。张宏伟指出，部分二线城市和三四线城市已降至20%，影响较大的城市为一线和强二线。比如上海首套房首付35%，如果降到20%，购房门槛会大大降低。

张宏伟认为，目前一线、强二线城市的改善需求仍有购房能力。一旦激活了这些城市的改善需求，即激活了整个市场的替代链。无论未来是买新房还是二手房，都有利于整个一、二手房市场的活跃。

然而，他还指出，首付比例的下降只是一个方面，更重要的是，未来20-30年每月的抵押贷款还款费用。因此，预计将出台第一套住房集团的配套政策和措施，以稳定收入预期，使第一套住房的需求真正稳定和释放。

《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》截图。

形成政策“组合拳”

“8月最后一天的住房信贷政策可以说是今年以来全国最大的房地产市场政策，直接指向需求侧，降低首付门槛和抵押贷款利率，改变以往的“小修小补”政策推广模式，在全国一级统一推广。“张波认为，这一政策的影响很大，预计将对房地产市场产生明显的驱动力。同时保证房地产市场的刚性和改善需求，将对房地产市场恢复到稳定健康的轨道发挥重要作用。

近日，房地产市场的重大优惠政策不断出台。住房和城乡建设部等三个部门发布相关通知后，30日，广州、深圳两个一线城市迅速实施了“认房无贷”政策。31日，武汉、中山、惠州等热点城市也纷纷跟进。

李玉佳指出，新出台的政策与“认房不认贷”正好形成互补的政策，群体不同。后者针对“卖一买一”或换房的需求，前者侧重于降低购房门槛和月供。对购房市场的一揽子调整将刺激刚性需求和改善性需求。

新政策还规定，将两套住房利率政策的下限调整为不低于相应期限贷款市场的报价利率(LPR)加20个基点。第一套住房利率政策下限仍不低于相应期限LPR减少20个基点。

“从过去60个基点到20个基点，第二套房的下限确实非常强大。即使有些购房者可能无法享受“认房不认贷”的政策，如果按照现行政策，也可以享受降低二套房贷款利率的机会。易居研究院研究总监严跃进指出，过去的政策更注重第一套房，但现在对第二套房给予了明确的支持，有助于降低第一套和第二套房的利率成本。

张波还认为，结合各地“认房不认贷”的实施，预计下一阶段市场需求的改善将显著增长。一二线城市二手房上市数量将增加，商品房交易量预计将高于第二季度。（记者左宇坤）

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