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上海调整住房公积金购买存量住房的最长贷款期限，有利于市场置换交易

9月7日，根据微信公众“上海住房城乡建设管理”，支持深化城市有机更新，进一步发挥住房公积金提高居民生活质量，改善生活条件，上海住房公积金管理委员会第69次全体会议审议通过调整城市住房公积金购买最长贷款期限通知和城市住房公积金支持城市更新相关政策通知。

其中，《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》明确规定，借款人购买存量住房最长贷款期限为6（含）至35年。其中，如果购买的股票住房的年龄在6（含）至20年之间，住房公积金的最长贷款期限将从原计算规则调整为不超过30年的“35减年”；如果购买的股票住房的年龄在20（含）到35年之间，住房公积金的最长贷款期限将从原来的不超过15年调整为不超过“50减年”。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰提到，上海股票住房年龄普遍较高，约占2000年前建筑年龄的40%。特别是徐汇、黄浦等中心城区的股票住房年龄普遍较高。这些股票住房配套设施完善，有流动性需求，但由于住房年龄高，贷款往往困难。延长股票住房的最长贷款期限可以促进股票住房的流动性。

上海中原房地产研究总监卢文曦表示，过去，如果贷款期限短，月供高，买家负担不起，首付比例只能提高。这对买方的首付提出了更高的要求。根据新政策，延长贷款年限，变相降低首付压力。考虑到目前的置换需求，大部分上市房屋为300万元－400万元，而且这类房子有相当一部分房龄也不小。与此同时，现行政策“认房不认贷”将推动这类房源挂牌。降低此类房屋的购买压力，可以促进更多刚需购买的房屋，市场置换交易的链条可以顺利运行。

易居研究院研究总监严跃进指出，特别是一些20年左右的二手房，显然是最有利可图的。过去，这类房屋最多可以贷款15年，但根据目前的规定，它们可以贷款30年。这类房屋的交易成本效益将得到提高。

例如，如果没有补充公积金，根据上海公积金贷款金额，根据家庭是100万元。对于第一套住房，如果过去贷款100万元，但只能贷款15年，每月贷款6954元。现在，如果你能贷款30年，那么每月贷款4270元。相比之下，月还款压力降低了2684元，可以显著降低购房者的月还款成本。

目前，上海已实施“认房不认贷”政策，有利于改善客户群体，但公积金政策尚未改变。据上观新闻报道，如果第一套房使用公积金，出售和更换公积金仍然是第二套房，贷款利率（5年以上）仍为3.575%，而第一套房公积金贷款利率（5年以上）为3.1%。

此外，上海市住房公积金管理委员会发布的《关于支持城市住房公积金更新政策的通知》明确规定，住房公积金支持政策纳入城市更新范围，主要包括三个方面：

首先，支持购买改造后提取住房公积金。业主（业主或公共住房承租人，下同）购买改造后符合交易条件的房屋（包括增加面积），可提取住房公积金支付实际购买款。

二是支持项目建设期间租赁公积金的提取。业主在项目建设期间租赁住房过渡安置的，扣除过渡费补贴后，可以提取住房公积金支付个人承担的租金。

第三，扩大提取申请人的范围。提取申请人的范围为业主及其配偶、父母和子女。申请人为本市住房公积金贷款借款人、借款人配偶、共同借款人的，应当符合当前贷款无逾期条件。

自2023年10月7日起，政策调整正式实施。

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