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“带押过户”、首付可以提取，公积金政策优化有什么影响？
优化公积金政策是各城市支持住房消费的重要措施之一。最近，全国许多城市发布了公积金贷款“抵押转让”、支持“商转公”贷款、允许提取公积金支付首付等政策，增加公积金对购房者的支持。这些新的变化能给买家带来多大的支持？买卖双方和银行需要规避哪些风险？政策实施过程中应注意哪些问题？
出现新变化
根据中指监测数据，自2022年以来，100多个城市出台了二手住房“抵押转让”政策，其中一些城市支持公积金贷款“抵押转让”。记者发现，江苏南京、浙江宁波、福建漳州、安徽六安、湖北襄阳、河南驻马店等地推出了公积金贷款“抵押转让”相关政策。
所谓的公积金贷款“抵押转让”，即在二手住房交易过程中，对于有公积金贷款抵押的房地产，在向金融机构提交申请后，可以直接办理房地产转让和抵押登记手续，无需偿还贷款终止抵押。
“在传统模式下，卖方必须偿还原住房贷款、解除抵押贷款、办理交易转让、买方重新设立抵押贷款等环节。”“抵押转让”简化了交易流程，缩短了交易时间，减轻了存款员工筹集资金的压力，有助于缩短房地产交易周期，满足刚性和改善的住房需求。”贝壳研究所的营销分析师刘丽杰说。
今年1月，陕西省咸阳市住房公积金管理中心发布了《个人住房商业贷款转移住房公积金贷款实施细则》，并于2月22日完成了首次“商业转移”贷款的房地产登记。据58家住房研究所统计，深圳、青岛、长春、福州、重庆、武汉、昆明、广东东莞、河南洛阳等20多个城市已经推出了“商业转移”政策。
“商业贷款和公积金贷款之间的利差相对较大。开展“商业转移”业务，将有效减轻住房公积金存款人偿还贷款的压力，有效发挥公积金在住房安全中的作用。部分城市公积金可支配规模较大，通过“商业转移”振兴股票公积金，帮助购房者减轻贷款偿还压力。”58安居科研究所研究所长陆骑林说。
此外，许多地方还推出了提取公积金作为购房首付款的政策。自2022年以来，福州、广东中山、四川达州等20多个城市陆续出台政策，允许购买商品房的员工提取住房公积金支付首付，出台该政策的城市继续扩大。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，这将减轻购房者早期资本周转的压力，帮助释放住房需求。
需多方配合
与以往住房公积金提取存在一定局限性的情况相比，各城市除上述变化外，还有提高公积金贷款金额、延长还款年限、“一人购房全家帮”等政策。
但在具体实施中，相关业务也需要多方合作。刘丽杰告诉记者，例如，公积金的“抵押转让”需要公积金中心和银行的合作。目前，公积金的“抵押转让”主要在同一银行之间进行，即业主住房抵押贷款银行和购房客户贷款银行必须是同一银行。“支持公积金作为首付，需要业主同意。“商转公”需要银行与公积金中心合作，受公积金贷款额度的限制。目前，大多数城市相关业务仍处于试运行阶段。刘丽杰说。
北京房地产中介行业协会研究中心主任龙叶指出，虽然“商转公”优势明显，但在运营过程中仍存在亟待解决的问题。例如，在许多启动抵押贷款“商业转移”政策的城市，申请条件较高，目前只覆盖购买第一套住房或首次申请公积金贷款的当地职工家庭。此外，由于公积金贷款金额有限，通常低于购房者原有的商业贷款总额，许多“商转公”后的购房者仍面临自筹资金的问题。
鉴于提取住房公积金作为首付，业内人士表示，部分城市住房公积金个人贷款率，即住房公积金个人住房贷款余额与存款余额之比较高，政府仍需进一步加强监管，防范公积金流动性不足的风险。
“在这些政策中，‘抵押贷款转让’解决了二手住房交易的困难，使抵押贷款解除工作更加顺利；‘商业转让’可以优化服务，降低成本；公积金支付首付有助于促进住房消费。公积金越来越支持房地产市场。”易居研究所研究所长严跃进表示，需要注意的是，使用公积金作为首付可能会增加购房者的杠杆率。
如何规避相关风险？广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，对于购房者来说，虽然公积金可以支付首付，但也要考虑其未来的收入现金流是否足以覆盖月供；对于银行，购房者的月供能力及其可持续性应通过收入证明和银行流量验证。“使用公积金作为首付意味着购房者的首付能力不足，每月的供应压力也很大。银行需要考虑这一风险。如有必要，银行可以提出提高首付的要求，或者对不具备杠杆条件的人进行更严格的贷款审批。"李宇嘉说。
效果正显现
确保房地产市场稳步发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，是2023年房地产行业的重点任务。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，全国多个城市调整住房公积金政策，大力支持刚性住房需求和改善住房需求，可以有效提振市场信心。目前，政策效果初步显现，许多地方的房地产市场稳定复苏。2023年开年后，在一系列政策的支持下，房地产市场呈现出复苏企稳的运行趋势。
根据国家统计局的最新数据，今年2月，70个大中城市的商品房销售价格继续上涨，各线城市的商品房销售价格整体上涨，一线城市的商品房销售价格同比上涨，二、三线城市同比下降收窄。陈文静认为，在短期内，地方政府可能会继续根据自身公积金使用的实际情况，优化公积金相关政策的城市可能会继续扩大。
随着越来越多的城市出台公积金优化调整政策，短期内将在一定程度上激活房地产市场需求，加快当地房地产去库存进度。
“然而，由于目前的公积金政策调整主要集中在三、四级城市，这些城市的房地产市场面临着经济发展势头不足、人口净流出、住房供应过剩等问题，需要更多的方法来解决风险，促进住房消费。赵庆祥建议，在具体政策方面，提高公积金存款覆盖率，优化公积金申请流程，放宽对异地贷款的限制；在宏观政策方面，合理规划改善住房建设，不断完善租赁市场发展，提高医疗教育服务保障，建立城市核心产业优势，促进房地产市场供需健康有序发展。
一些专家表示，许多地方出台了新的公积金政策，有利于减轻购房者的房地产压力，提振购房者的房地产情绪，不断促进房地产市场的稳定和改善。
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