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上海消费性房地产抵押细节及流程策略。
说到房子，许多人的第一反应是，只有公司才能申请抵押贷款。事实上，还有一种消费贷款。这种申请主体是个人的。对于名下没有公司的上班族来说，优点是流程简单。
下面详细介绍一下要求
1.主借款人年龄18-65岁，权利人年龄不超过70岁。信用调查要求不能连续三次累六次，两年内不能有3次债务不超过500w（不包括抵押贷款），收入来源稳定。
2.房地产要求以自有、配偶、父母、成年子女的名义抵押新产证(利率4.65%-4.85%)。第二笔抵押贷款需要支付9个月以上(利率5.98%-6.28%)。40年以内房屋面积35平方米以上。5-10年先息后本金10-20年等额本息。
材料四证 半年流水收入证明
贷款时间和处理流程：整个过程需要2-3周，：
咨询确定符合要求，敲定细节；
提前评估节省时间；
面对面签字到银行面对面签字，需要携带所有信息；
下户客户经理下户拍照；
报批客户经理整理资料报分行审批；
批准贷款后，确认金额、利率、年限正确；
房本交银行抵押，等待办理抵押手续，约5-7个工作日；
贷款完成抵押后，银行将在1-2个工作日内收到其他权利证书；
如何操作二手房“带押过户”？
作为一个想“脱手”房子的业主，住在广州的陈女士也“背着”了几十万的银行贷款。她最想找到一个合适的买家，用买家的首付还自己的贷款，但这样的买家不容易找到。
现在有了解决这个问题的办法。目前，南京、昆明、福州、佛山等二线城市已开始探索“抵押转让”模式，广州、深圳等一线城市也加入了行列。“抵押转让”，即业主无需提前偿还贷款即可完成转让，不仅降低了买卖双方的交易成本，而且简化了二手住房的交易流程。
从操作流程来看，买方、卖方和银行需要签订多方资金监管协议，约定买方贷款银行抵押权首次登记后，房款直接从资金监管账户转入卖方贷款还款账户，剩余资金转入卖方个人银行账户。这种“带押过户”的模式正符合陈女士的心意。据她所知，根据传统的二手住房交易模式，从偿还贷款到解除抵押贷款，她贷款的银行处理时间将等待近一个月，“抵押转让”模式可以大大提高交易效率。
然而，记者在一次采访中了解到，由于需要涉及不同的商业银行和担保机构，也需要确保转让、抵押和赎回的整个过程顺利进行，避免风险，实际应用的银行并不多。
上海易居房地产研究院院长严跃进表示，该政策在振兴二手房资源、加快二手房流通、推动二手房活跃交易等方面发挥着非常重要的作用。
如何操作“带押过户”？
中国建设银行南京的许多分行已经开始“抵押转让”业务试点，但对客户的要求很高，需要满足两个条件：一是买卖双方都需要以中国建设银行为开户银行；二是目前只能做纯商业贷款、公积金和公积金 无法支持商业贷款组合。
一般二手房交易流程为：买卖双方签订合同——业主筹集资金偿还二手房剩余贷款申请抵押，买方向银行申请抵押（同时）——买方获得贷款同意书/业主获得抵押材料-转让-买方支付、业主收款-新买方产权证书。“抵押转让”模式下的二手房交易流程变为：买卖双方签订合同-买方向银行申请抵押贷款-买方获得贷款同意书-转让抵押关系转让给买方-买方支付-业主偿还二手房剩余贷款和收款。
建行南京一位银行客户经理表示：“相当于业主的抵押贷款不需要返还给银行，也不需要在银行减压，直接转移给买方，然后买方的钱将转移到我们的银行监管账户。”。
客户经理提醒，如果买方申请的贷款余额不能覆盖业主的贷款余额，买方也应将首付款放在监管账户中，否则无法偿还业主以前的贷款。假如首付与买方贷款相加大于业主的贷款余额，在还清业主原有贷款后，剩余的钱将转入业主的银行卡。“从买房申请贷款开始，如果买卖双方都有完整的信息，贷款应该在5个工作日内到达买方账户。”
据记者从上述银行了解，传统的二手房交易模式仍然可以选择。如果不选择“带押转让”模式，将按照各银行的规定执行。目前，南京建设银行申请还贷大约需要10个工作日。与“带押转让”模式相比，效率将更低。
近几个月来，许多二线城市推出了第一个二手住房“抵押转让”合并登记业务。例如，10月14日，佛山第一个二手住房“抵押转让”贷款业务率先在南海试点，同时也颁发了第一个“抵押转让”的房地产产权证书。
记者在接受采访时了解到，这些城市的银行更多的回复是，该业务尚未正式启动。”我们做了第一项业务，然后中间可能有一些流程需要优化，所以它还没有正式启动。”工行佛山南海分行抵押贷款业务经理表示。
“我们确实听说过这项政策，但我们还没有这样做。有些业务不能立即启动，系统必须跟上。”一些城市的银行个人贷款经理告诉记者，有很多问题，包括买卖双方及其银行，如买卖双方是否同意交易，买方的银行贷款是否同意贷款，业主的银行是否同意接受等。
“银行正处于研究和计划探索阶段。由于涉及同行和跨银行的赎回业务，需要引导不同的商业银行、担保机构和客户合作。目前，为了确保转让、抵押和赎回合同的顺利进行，并避免风险，该业务尚未正式启动。”广州一家房地产经纪人在接受记者采访时表示。”对于抵押转让政策，从实际操作来看，应用确实不多，否则二手住房交易应该在不久的将来非常受欢迎。”
上海易居房地产研究院院长严跃进分析了以下原因：首先，目前的环境对交易相对不利，购房需求不强。房屋销售将考虑价格因素，不会急于出售。在一定程度上，它将限制房东使用“抵押转让”政策。其次，政策需要协调，包括中介机构，也需要了解这些政策。一些购房者可能不太清楚这一政策的背景和运作模式，需要一个适应过程，也需要积极宣传。部分带押转让将涉及跨行业务，如何协调后续类似跨行业务也是一个问题。
“事实上，二线城市之所以进展迅速，是因为二线城市主动探索这一领域。一线城市应该说更容易操作，因为内部资源更容易协调，但估计这一领域没有被重点研究，所以落后了一点。”严跃进说。
提振二手房市场行情
住在佛山，最近看房的张女士也更喜欢“带押过户”的模式。“我觉得二手房优先考虑已经交了贷款的房子，就是怕业主拿我的首付还贷。中间有时差。我怎样才能保证我的首付不会有问题？”张女士说。
事实上，存在非法挪用资金的名义。例如，如果业主在做生意时遇到财务困难，他可能会以出售房屋的名义变相欺骗买方的资金。这种预付款延长了交易周期，特别是在市场波动和政策调整的情况下，交易的不确定性和风险大大增加。
严跃进表示，过去一些城市的经营只停留在“让买卖登记同时进行”的模式，前提是房东已经还清了贷款。而且更实质性的问题是“如何让卖家不用筹集资金来偿还贷款”并没有得到解决。“带押过户”这种模式有两个积极意义:一是解决了“如何让房东不筹钱偿还贷款”的问题。通过这种新的操作，房东出售房地产的担忧和融资压力减少，也减少了购房者的担忧和担忧，使二手房交易自然变得轻松顺畅。第二，在这种模式下，交易流程也在简化和优化，甚至可以在一天内完成交易、转让和登记。类似的政策和模式自然贴近百姓，优化，备受好评。
目前，二手房市场正逐渐从“低迷期”中复苏，二手房价格接近底部，市场预期已从底部复苏。根据贝壳研究院《二手房市场半年报》，与2020年和2021年同期相比，今年第二季度成交量分别下降了32%、与2020年和2021年同期相比，上半年的交易量下降了6%和40%。壳牌研究所监测数据显示，7月份二手房成交量环比稳步上升，自去年年中以来首次停止下降；8月份二手房市场活动较上月减弱，成交量环比下降，但连续第二个月同比增长，增长扩大。
“带押过户”模式能否进一步提振二手房市场？严跃进表示，“带押过户”在激活房东积极上市和出售二手房方面发挥了积极作用。随着二手房销售信心和活动的增加，对释放购房需求，特别是改善购房需求起到了积极作用。因此，“抵押转让”政策实际上是振兴二手住房资源、加快二手住房流通、促进二手住房交易活动的重要政策，在激活第四季度住房交易市场、促进房地产企业新住房项目销售方面发挥着非常重要的作用。
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