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盘活股票资产:盘点上海老厂房改造6个典型案例
从最初的简单转型到外部租赁，再到文化创意产业园的转型，再到多元化转型模式的共存，上海一直处于全国工业厂房转型的前沿。本文通过对上海六大工业厂房转型案例的库存，探索了旧厂房转型振兴的新思路。
老码头创意园
二次升级为产城综合体
本项目原为上海石油厂老厂。2007年首次改造，22栋老建筑布局一动不动，完全保持了工厂原貌。改造以老上海历史文化为背景，保持了上海最具魅力的“石库门”建筑特色。同时，它还巧妙地融入了现代时尚元素，形成了集餐饮、零售、创意办公、休闲为一体的老码头创意产业园，成为南外滩板块的新时尚地标。
项目于2019年迎来了第二次改造，新旧码头，定位为国际一流的商业文化综合体，以高端白领、国际商务旅客为主要目标客户，同时服务于周边社区，根据业务形式和建筑布局功能，自然呈现活跃的商业空间和静宜文化创意办公氛围。
改造在保留上海元素和历史习俗的前提下，深化了创意公园作为“城市开放空间”的处理，拆除了公园街区的许多相对封闭的立面，结合原广场，更新为具有边界但包含开放空间的城市开放空间。各种景观和休闲设施穿插在开口和开放空间中，创造了一个令人愉快的停留区。通过扩大一些空间节点的魅力，吸引来自世界各地的人。
新一代老码头围绕产学研参展商一体化的理念，为入驻者创造了一个从零售、展示到办公的新场景，可以在一个空间内完成：将大平面或垂直三层空间制成集销售、展览、研发于一体的空间产品。空间模式的转变也改变了办公场景：创意工作者、小品牌企业和跨境自由职业者可以围绕办公的核心功能灵活地开展其他活动。这种交流空间的互动可以给个人带来更多的机会，实现资源交换。购买厂房贷款能贷几成。
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幸福里位于长宁区番禺路381号，由原上海橡胶研究所改造而来。商业占地5908平方米，建筑面积1150平方米。位于集创意办公、文化艺术产品展示、商业休闲等业态于一体的综合性工业园区，其中1、二层为零售、餐饮、体验业态，三层为零售、餐饮、体验业态、四层为办公业态。
在建筑改造中，幸福并没有放大原来的「里弄元素」，相反，它进行了很大程度的翻新和现代化处理。在保留原有建筑风格、建筑体积和空间布局的前提下，利用空中走廊、悬挂平台等三维技术对原有空间进行现代设计的诠释。这里没有裸露的水泥、砖和旧工厂的工业空间。
此外，围墙在改造后的幸福中被拆除，形成了一个「一」开放式街区商业连接番禹路和幸福路。它不仅为公园内的租户提供了便利，而且通过营造商业氛围和文学地标引入了外部客流，增加了公园的知名度。许多艺术文化雕塑和大量绿色植物的装饰确保了街区景观的丰富性。
许多企业是第一次进入上海的成熟品牌。这些企业在开店的同时也有办公需求。因此，在幸福中「前厂后店」该模式也很好地满足了这一需求。低层开店和高层办公有效解决了高层租赁问题。目前，项目租赁率为100%，零售额为90%。据了解，前期改造投资6000万元，仅两年就收回了所有成本。
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作为一个文化产业园区，快乐中举办时尚新闻发布会、新产品展示定制、创意家居用品、艺术展览等商业合作，不仅提高了知名度和商业价值，而且增加了收入来源。
船厂1862
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船厂前身1862年建于1862年的上海祥生船厂，由日本建筑师库马自主改造。以“修旧如旧”为原则，巧妙保留旧建筑结构和旧砖的历史感和工业感，通过加层有效利用空间。
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改造后的“船厂1862”变成了一个2.6万平方米的时尚艺术商业中心，包括800座中型艺术剧院“1862时尚艺术中心”和约1.6万平方米的沉浸式艺术商业空间。为了保持项目独特的规模感，设计还设置了两个连接黄浦江和城市的南北中庭。
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改造后的剧院观众厅高达10米。除座椅和舞台外，几乎所有元素都保持不变。空调管道和电缆隐藏在原有粗糙的通风管道中，与周围环境融为一体。
在1.6万平方米的商业空间中，引进了艺术设计联合车间、画廊、艺术商店、高端定制、高端汽车展厅、江景文化餐厅等形式，形成了船厂的文化磁场，成为承载上海趋势复兴的新地标。
三邻桥体育文化园企业买厂房可以贷款吗。
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该项目由上海日硝保温瓶胆厂改造而成。基于地铁不直达，近75万人主要聚集在30-40岁的年轻家庭周围，目标群体定位在C端，以国家支持的总体政策方向为主，最终将主题定位为上海第一个体育文化产业园。厂房抵押贷款利率。
公园内设“体育”、“文化艺术”、“活力市场”、体育区集健身、搏击、篮球、跑步、儿童体能、攀岩、潜水、高尔夫等丰富的体育活动于一体，真正做到“全民运动”；文化艺术区包括各种文化艺术体验和培训；动态市场区创造集食品零售、特色食品、休闲体验为一体的生活空间；支持业务满足公园和社区的日常生活需求。厂房贷款首付比例。
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在户外区域，三邻桥设有400米环形跑道、乒乓球桌、蹦床、平衡桥、健康步行机、独木桥等有趣的体育设施，希望让体育的幸福渗透到更多人的生活中。同时，三邻桥还专门设立了1500平方米的公益会堂和1300平方米的中央广场，举办各种文化体育活动，引导全民热爱体育，走向健康。
该项目以体育为主体，挖掘体育前后的消费价值，实现了“完善体育生态、多元化产业集聚、社区社区融合”的目标，形成了有机循环的商业模式，创造了创意社区新型多元化的先例。上海老厂房。
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新型城市活力社区
上生新研究所由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部三座历史建筑、11栋贯穿新中国的工业改造建筑和4栋风格鲜明的当代建筑组成。自1951年以来，该地块被征用为上海生物制药研究所（上生研究所）的办公场所，并于2016年进行了更新和改造。
项目从空间、文化、内容三个维度升级，对历史建筑进行最小干预修复，保留历史外观，对于非保护建筑不拆除重建，保留建筑本身的特点，结合当地空间、材料的新功能，在历史环境中创造与当代一致的新空间。
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考虑到项目与周边老社区的联系，新的空间定位原则是开放共享，打开两侧通道，向周边居民开放空间，增加小绿地、商业设施、休闲广场等新功能，通过与周边生活空间的连接，形成强互动。
在商业定位方面，引进金融、文化、多媒体等行业企业，全面覆盖工作、娱乐、生活和文化需求。“7X24小时开放街区”也将项目从原来的单一生产研发功能转变为公共开放的公园、商业活动、办公产业和文化和体育空间。上海老厂房1933。
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产城一体化综合体
上海力波中心是力波啤酒厂转型升级、提升产业能源水平的重点项目。项目30万平方米，将“保留拆迁”充分整合，采用部分保留、部分改造、部分拆迁原则，打造商业餐饮、商务办公、租赁住宅、综合娱乐、绿地休闲、文化体验等核心功能，通过15分钟的生活圈。
其中，东部地块涵盖花园式独栋办公、5A甲级办公楼、租赁住宅、MINIMALL、街区商业等业态。西部地块的力波啤酒厂有许多轻工业风格的老工厂。在保留原有框架的前提下，项目进行了整体修复改造，打造了具有上海品牌记忆的文化创意园区，以啤酒厂成立的年份命名为“力波1987”。
上世纪80年代，海派工业风建筑保留了60米高的烟囱、14米高的锅炉房和40米高的麦芽仓库，以及工业风IP、文化创意产业园形成了独特的创新产业地标。
“力波1987精酿馆”是第一个由锅炉房改造而成的，是整个项目的记忆点和商业IP。一楼空间为精酿啤酒体验馆，二楼面积1700平方米的老锅炉房，以独特的空间吸引各种时尚秀、明星活动、品牌发布会、电子竞技比赛。目前，精酿馆主要吸引两类客户：一类是对力波啤酒有感情的人，另一类是对精酿和国潮感兴趣的年轻人。
从六个转型案例中，我们可以看到，从发展到第三阶段，上海对旧厂房的改造并不局限于办公室 零售创意公园的形式是拓展商业消费路径，整合更多样化的商业形式和更强的主题塑造，通过开放商业空间，建立商业与周边社区的联系，产业选择侧重于与城市一体化发展的关系。这与我们上一条推文分析的国内外旧厂房改造的方向和趋势基本一致，“股票资产振兴：旧厂房商业化再利用的可能性是什么”。
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