老破小有了新出路？

原拆原建——也就是将年久失修的住宅楼拆除，原址再建新楼，让居民原地换上新房——无疑是今年城市更新里的热词。

面对这一新事物，北京、上海、杭州、广州等地都在谨慎探索，也碰到了层出不穷的难题，例如一些老旧小区的居民无法就原拆原建达成共识，一些原拆原建项目在推动过程中缺少政策支持。

老旧小区原拆原建为什么这么难？政府在老旧小区原拆原建中应当发挥什么作用？未来原拆原建应获得哪些政策保障？围绕这些问题，中国城市规划设计研究院院长王凯接受了《中国新闻周刊》专访。

王凯：从源头上看，原拆原建是城市更新行动和老旧小区改造的一种方式。这几年，全国很多老旧小区通过更新改造得到了面貌改观。但还有一些房子存在的问题是无法通过维修来解决的。比如，有一批年久失修的房子，无法通过老旧小区改造政策进行维修加固；还有一批房子没有独立的厨房和卫生间，不是成套住宅。因此，出现了原拆原建这种解决当前危旧住宅基本使用问题和安全问题的改造方式。

从居民居住的角度来看，无论是原先的城市更新还是旧城改造，老房子拆了，原住居民一般要搬到别的地方去居住。那么原拆原建，既改善了居民的居住生活条件，又保持了原来的社会结构，楼上楼下原有的邻里关系维持不变，这是一件好事。

另外，一些历史文化老城的建筑有很多限制，包括建筑高度和建筑风貌等。过去，我们不太注重历史文化保护，通常是把老楼拆了再建高楼，这种方式会破坏城市的历史风貌，造成历史街区风貌的不协调。如果采用原拆原建的方式，拆除之后，在规划控制范围内，造一个高度不变或者略高一点的楼房，既解决了居民的住房问题，又保持了历史文化风貌。这种改造方式是对以往大拆大建的一种纠偏。

还有一个重要的原因，在城市更新这项工作中“钱”是很重要的一个制约因素。原拆原建没有土地成本，原则上只有建造成本，整个项目的运作可以更容易地实现平衡。现在一些超大、特大城市的房价很高，与新购房屋相比，原拆原建中居民的资金投入就低了很多。因此，很多原住居民对原拆原建这种方式都有积极态度。

过去新建住宅通常是由开发商成片开发，一次性需要开发10栋楼、20栋楼。而选择原拆原建，几十个住户自掏腰包，单栋楼宇也可以就地重建，更具有灵活性。

王凯：地方政府对原拆原建的理解可能不太一样，各个地方财政状况也不一样，此外住宅本身的情况也有差异。

我个人的观点还是倾向于居民要掏一点。这件事从本质上来看是为居民办好事、办实事，不要弄成政府包办，受益人也要有这方面的责任和意识。另外，房子如果是居民自己出了一部分资金建造，将来对它的使用和维护都会更精细。

原拆原建中不同的改造、不同的方案乃至于后期不同的运营模式都要分别讨论。如果只是把原先危房不安全、不合理的结构改成安全的结构，再加上独立的卫生间，相对成本就比较低。如果增加了一些设施，比如两层地下车库，成本就会增加，但也要看这个车库是只解决这栋楼的停车需要，还是可以出让一部分给周边使用。再比如把一栋6层住宅拆除，建成7层住宅，一楼是底商，那么底商的权属方会有收益，这些账都要算清楚。

总的来说，我觉得原拆原建要因地制宜，不同项目，政府支持、居民分担的比例要算清楚，收益的分配也要算清楚。

王凯：首先是居民达成共识很难。要建成一个什么样的房子，是造价3000元/平方米的房子还是造价5000元/平方米的房子，这需要形成共识。另外，房子改造完了以后，是否要增加附属功能，比如配套设施和地下车库，这既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都会同意修地下车库，因为这会增加很多成本，不开车的居民很可能会反对。

其次是房屋长期的维护。最好不要出现拆完重建后过几年又拆的事情，动土毕竟是大事，需要注重建好以后的使用和维护。如在房屋后续使用中，建立房屋体检制度，随时发现并解决使用中存在的问题，新加坡就有类似的规定，不管多少年前造的房子都要进行定期粉刷，这样再老的房子任何时候看起来都很干净，而不是破旧的感觉。同时包括房屋的设备，如管道要定期检查更换等。这样房子通过经常性的小修小补，建成50年都可以正常使用，而不需要整栋楼进行改造。

近年来，住建系统正在推进基于住房、小区、社区、街区层面的城市体检，城市更新工作也是秉持“先体检后更新，无体检不更新”的原则。换个角度来看，虽然原拆原建对居民是件好事，如果当年这个房子建筑结构上没问题，定期检查维护，就少了很多折腾，减少了社会资源的浪费。

王凯：我认为，这个事情需要大家都认可。即使居民同意率达不到100％，也要有后续机制和办法来规避可能的风险。

我在苏州调研时发现，一个老旧小区加装电梯，不是从底层开始，而是从3层才开始有电梯，这种方式既符合现在1到2层居民不愿意装电梯的意愿，也预留了新搬进来的居民希望装电梯技术上的可行性。

城市更新是件长期的事，不是一次行动就能解决所有问题，因为社会不断地变化，人的需求也在不断地变化，年轻人对住房会不断有新的需求，那么房子就可能会一次次