上海房产抵押贷款有什么问题没-法拍房的风险有哪些?

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拍房的风险有哪些？

首先，我们需要知道法国拍卖行的主要原因是什么。我列出了以下八条：

1、向私人公司借钱；

2、抵押贷款、抵押贷款、信用贷款；

3、为他人担保；贪污受贿被查；

4、刑事犯罪；

5、破产清算；

6、离婚分割财产；

7、无主房地产占用社会资源；

8、银行不良资产包处理等。一套法国拍卖行的风险分散在各种小细节中。如果你找到这些细节，你可以闻到风险的味道。

此类风险包括非法占用、长期租赁、格局变更、户籍遗留、学区占用、红线压榨、联合抵押、房地产所有人姓名不一致、原房主死亡、银行贷款、居住权、物品清算等。

1、非法占用

非法占用是法拍房执行过程中常见的情况。一般被执行人自己占用，也可能被“第三人”占用。第三人占用分为几种情况，其老父母居住使用，出租给他人使用，以及未知的第三人占用。所谓“未知第三人占用”，大多是被执行人为恶意阻碍案件进展而非法占用拍卖标的，或者以长租、安排他人居住等方式非法占用拍卖标的。在某些情况下，财产拍卖不是因为他们欠钱，而是孩子通过父母的财产抵押，或帮助朋友提供贷款担保，朋友的资金破裂无法偿还，导致他们的住房拍卖，经常发生这种情况会让被执行人特别抵制，自住占很大比例，抵制拍卖的可能性更大。

但是，如果法官前期沟通无效，被执行人将强烈抵制腾房，腾房将面临非常麻烦的困难。其中，最麻烦的是老年人自住。鱼哥曾经遇到老人的房子被孩子们抵押。结果，孩子们无法偿还，导致老人的房子被迫拍卖。打算买房的人多次去看房子，无法协调家庭调查，老人也不愿意搬出去。明显低于市场价格的房子最终多次无法拍卖。面对老弱病残的老人，法院也不方便强制执行。即使买了这样的房子，也不能实际占有。

解决方案：请仔细查看拍卖公告、评估报告和标的物照片。了解标的详情后，实地看房证明确认。拍卖公告中如有“法院不负责腾房”、“不负责组织看样，请自己看房”这几句话；如果评估报告中出现“房地产不能入户”；如果标的物照片中没有入户照片，这三种情况很可能是法院在办案初期明确知道执行困难，甚至无法入户。这种房子基本上可以判断不能腾出房子。

当然，没有室内照片不足以表明你不能腾出房间。可能是辅助机构没有上传所有照片。照片只能作为证明前两项的辅助手段。“不负责组织样品，请自己看房子”单独出现，但如果照片中有室内空白照片，由于时间因素，法院或辅助机构可能无法集中组织。你可以自己去看房子，然后综合考虑。有些房产没有注明是否腾房，整篇文章找不到是否占用，是否可以腾房。这种模糊的资产可以详细咨询司法辅拍机构。如果答复不准确，建议再看看其他房子。

如果你在看文章的时候不幸拍到了这样的房产，有这些方法可以尝试挽回残局:

一是向法院申请强制执行；

第二，强制执行也无效。与法官协商是否可以从未分配或未完全分配的执行案件中提取或增加被执行人租赁和生活所需的费用；

三是对非法占有提起新一轮诉讼。

因此，请记住以下优先顺序：

毛坯空置优于装修空置，优于短期租赁，优于被执行人自住，但配合腾房优于法院不负责腾房。

请远离并注明“法院不负责腾房” “组织看样不负责，

请自己看房” “房地产不能入户” 没有室内照片的房地产。

2、长期租赁

根据《物权法》关于“买卖不破租赁”的规定，租赁拍卖的房地产在租赁后需要接受并继续履行租赁义务。正常租赁不是风险，长期租赁是风险。一些被执行人经常在拍卖初期签订恶性租赁合同，如十年或二十年的租赁，以便在拍卖后仍然控制房地产，或者想在法律拍卖过程中获利。租金明显低于市场价值，一次性支付。除租约20年外，还可赠送20年。算下来，可长达40年。购买这类房产导致多年无收入，到期能否收回还不得而知。请直接从您的意向清单中删除此类房产。

当然，如果长期租赁的租金和增长属于正常范围，租赁合同对出租人没有不平等的条款，你仍然可以考虑购买。毕竟，有自己收入的房地产也是一个很好的投资项目。此外，法律只规定销售不得打破租赁，但在购买所有权转让后，业主也有权按照正常程序提前收回财产。

解决方案：在拍摄目标之前，法院将检查租赁情况并确定租赁信息。有两种方法可以避免长期租赁的风险：

首先，在参加拍卖之前，仔细检查拍卖文件。我们必须了解承租人或实际用户是谁、租赁期限、租赁范围、租金价格、租金上涨和收取方式、终止租赁的可能性、承租人是否合作等。这些信息通常出现在拍卖公告中，一些目标将在“目标介绍”页面上传租赁合同，一些目标将在“住宅目标调查表”中明确表示。

二是实地看房，落实上述租赁情况的真实性。如果您知道在看房过程中存在隐性租赁，即法官不知道的租赁情况，请及时向执行法官或辅助机构反馈，并根据上述情况尽可能落实反馈结果。因此，请记住以下优先顺序：无租赁财产优于短期租赁财产，优于长期租赁财产，租金收入正常。请远离长期租赁和一次性付款的财产！

3、改变格局

在使用过程中，原业主或承租人将破坏房屋的原始模式或开放多个房屋。这些房屋可能没有单独使用的能力，买方需要在拍摄后自行恢复。此举将增加更多的改造成本，并可能与其他买家在边界分割方面存在差异。

解决方案：情况可分为两部分。如果图案改造不大，只打开一面墙，可以简单地修复，可以直接拍摄一套。如果图案改造较大，购买后可以自用，可以同时购买两套或两套以上的开放房屋。

4、户口遗留

就上海而言，业主可以直接到派出所户籍管理处办理户籍手续，即不影响户籍迁移。深圳的做法更为先进。房地产产权变更后7天内，原业主户籍将自动迁至社区集体户籍，新业主可直接前往办理户籍业务的公安部门。

解决方案：拍卖前，看房后必须到物业了解户籍流程和地点，然后到处理地点了解户籍细节和搬迁流程！并到当地派出所了解户籍情况。转让成功后，持《房地产证》、《判决书》、《协助执行通知书》等证明文件到当地公安部门办理户籍业务。

5、学位占用

随着城市学位的日益紧张，拥有优质名校学位的学区住房越来越稀缺。许多人希望通过购买学区住房来解决进入名校的问题。但拍照后发现原房主已经占了学位，孩子上学的问题还没有解决，还花了很多钱买房产。根据不同地方的教育政策，只有在学位占用达到一定年限后才能使用学位，或者原业主迁出学位。

解决方案：如果你为了学位买房子，除了去物业和当地居委会确定房子是否属于学区，可以进入哪所学校，你还必须去居委会或学校询问房子是否有学位配额。

6、压红线

如果你拍到这所房子涉及到土地红线的问题，你拍到后仍然不能转让所有权。

解决方案：拍摄前做“土地属性拍摄前尽量调整”。到当地住房和城乡建设局或房地产交易大厅，检查其土地属性。

7、联合抵押

有时，法国拍卖行也会出现一种特殊情况：多所房子，放在产权证书上，一起抵押给银行。这种情况被称为“联合抵押贷款”。此时，您需要偿还所有的联合抵押贷款，以便为您申请该房屋的产权证书。

解决方案：拍摄前仔细阅读“法律拍摄公告”。在法律拍卖行的公告中，将显示是否有联合抵押贷款。如果不显示，那就没问题了。这种房子需要很长时间才能获得许可证。

8、房地产所有人的名字不统一

下面的问题，非常重要！法律拍卖行、贷款名称和裁决文件中的名称必须相同。如果房子的贷款人是两个人的名字。在裁决文件中，是一个人的名字。即使你拍了房子，房地产证书也不能下来。拍完房子后，所有的付款、抵押贷款和付款账户都应该是同一个人。如果不是同一个人，房地产证书仍然不能完成。

上述问题，直到你发现产权证书不一致，问题很严重，更改名称和名称，法院需要更改裁决文件。法院更改裁决文件将涉及一个更严重的问题，即重新判决。也就是说，你需要再次提起诉讼。改变判决？再次提起诉讼？胡说八道！

解决方案：将贷款名称与裁定文件中的名称进行比较，是否一致。

9、原房主在产证上的死亡

如果房子的原产证上有两个人，其中一个死了。然后，问题出现了——拍了房子后，会涉及遗产税。遗产税的金额相当于房子总价的10%。这是一个非常高的成本。

解决办法:拍摄前要做“原房东是否在拍摄前尽职调查”。去当地派出所查看房本上的原房东是否在世。