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银行没有钱贷款，买家找到了另一种方式

中介赚取利息，银行赚取紧急费用。住房贷款紧缩后，刚需客户和换房者最受伤

文｜《财经》记者王博桂澜珊周天娇

“银行和中介都不能保证确切的贷款时间。”近日，《财经》记者采访了近30名一线城市、新一线城市的房地产经纪人和银行专员。当被买家询问个人住房贷款时，他们会无奈地回答这句话。

自2021年下半年以来，由于额度紧张，大量银行放缓了个人住房贷款的发放。

中国建设银行上海分行的一位经理透露，只有三家与他所在银行合作的中介机构也可以申请贷款，即中原房地产、连锁房地产和太平洋房屋。但贷款时间至少为三个月，到年底，金额越紧张。

与北、上、广、深四大一线城市相比，成都、杭州、重庆、西安等新一线城市的银行贷款额度更加紧张。

据悉，渤海银行重庆部分支行已暂停所有二手房贷款业务，恢复贷款时间尚未确定。渤海银行成都分行一位经理表示：“为了确保按时向已申请的客户发放贷款，我们最近基本上不接受外部订单。我们只能在有配额的时候通知客户。”。

总的来说，目前一线和新一线城市的银行二手房贷款时间为3-6个月，但现在很少在3个月内获得贷款。

随着银行贷款的放缓和交易周期的延长，一些需要替换的买家变得越来越被动。

如果最后一栋房子没有贷款，就无法筹集足够的首付。为此，他们开始增加刚需客户的首付。只要首付高，房子的总价就可以谈了。

此外，中介机构提供的月息2%的尾款垫资产品也再次浮出水面。

想早拿贷款就交“急费”

李华是一名产品运营经理。今年5月，她借钱在南京江宁买了一套二手房。出乎意料的是，四个月后，她拿到了房产证，但交易还没有结束。

“银行的60万商业贷款还没有贷款。我住在自己的房子里，每个月都要按照市场价给前房主交房租。”她多次打电话给贷款银行和中介公司，得到的回复是金额紧张，要等。

李华别无选择，只能多交几千元的租金，总比几万元的“手续费”靠谱。

她告诉《财经》记者，现在南京买家有消息称，只要支付更多的手续费，银行贷款流程就可以加快，这种费用也被称为“紧急费用”。至于紧急费用最终是给中介经纪人还是银行贷款专家，他们不知道。

武汉德佑（链家中介品牌）的一位经纪人也向《财经》记者证实了“紧急费用”的存在。作为一名中介，他经常与银行打交道，但如果他想尽快贷款，他就无法避免额外的支出。

6月底，上述经纪人在银行申请了60多万元的二手住房贷款。在支付了2.3万元的紧急费用后，他在7月初获得了贷款，整个过程大约需要两周时间。

他透露，不同地区的紧急费用略有差异，但超过1万元，没有支付这笔费用，通过正常流程处理二手住房贷款，基本上要等半年。同时，紧急处理也取决于中介机构是否愿意主动提供这方面的服务，而不是熟人，一般不会介绍。收取紧急费用后，还要求中介机构操作，敢于操作，银行有相应的专员负责促进贷款进度。

苏州德佑一位房地产经纪人透露，小额贷款相对容易，大额贷款审批速度缓慢。目前，几乎所有贷款超过600万元的客户都会选择支付紧急费用。当地紧急费用按贷款金额收取。具体比例需要与银行贷款部门确定，不取决于中介机构。不同的银行有不同的情况，但一般需要与经理级以上的员工沟通。

上述中介没有向财经记者透露哪家银行要求“紧急费”。

中国农业银行北京分行和交通银行上海分行的一些员工表示，五家国有银行的管理非常严格，这种情况通常不会发生。《财经》记者发现，提到紧急费用的中介公司基本上分布在新的一线城市。

尾款垫资卷土重来

一般来说，连环单购房者（先卖后买）选择紧急费用，其中大部分是改进性房屋更换。在交易过程中，他们必须等到银行把最后一笔钱放在家里，然后才能把首付付给下一笔。一旦银行贷款放缓，这些连环单购房者将面临逾期付款的违约风险。

南京链家的一位经纪人告诉《财经》，今年3日、从4月份开始，许多银行放慢了个人住房贷款的发放速度。如果这些需要更换的买家在银行找不到紧急费用，他们将选择中介服务机构提供的金融产品“最终预付款”。

但对于购房者来说，尾款垫款的成本高于紧急费用。

《财经》记者采访了近20名中介服务人员，他们在一线和新一线城市爱我的家，贝壳找房，链家，德佑等中介公司。他们得知尾款垫资产品已经存在很久了，但是国家禁止，所以用的不多，但是只要客户有需求，中介公司一般都会提供。

从申请到下一批预付款只需三天时间。借款人持有银行贷款批准证明，只要通过中介公司的信用调查要求，就可以获得这笔钱。

最终贷款的贷款金额不得超过银行的贷款批准金额。此外，申请人需要将银行卡和身份证抵押给中介公司。

一般一线城市尾款垫款利息为每月2%，贝壳找房更灵活，精确到天，每天约为万分之六。

如果购房者需要100万元的预付款，他们每月将支付约2万元的利息。根据目前银行贷款3-6个月的时效性，购房者的房地产成本可能会上升6-12万元。

2020年8月20日，中国最高人民法院公布了新的民间贷款利率上限，即每月20日全国银行间同业贷款中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）4倍是标准。如果私人贷款利率高于此上限，一旦债务未偿还，法院将不支持贷款人超过上限的请求。

今年8月公布的最新一年期LPR利率为3.85%，目前民间借贷年利率上限为15.4%。尾款贷款年利率为24%(2%*12个月)，明显高于法定标准。

据悉，贝壳金融除尾款外，还为客户推出了保证银行贷款批准时间的服务产品，并收取贷款金额作为服务费。

虽然他们知道购房成本不可避免地会增加数万甚至数十万，但仍有替代购房者选择最终预付款。因为他们即将购买的下一套房子的首付正在慢慢增加。

北京和广州的一些经纪人透露，由于银行贷款太慢，一些业主会主动提高首付比例，甚至要求买家全额支付，以便尽快收回资金或成功购买另一套房子。

北京丰台区链家房地产经纪人反映，他负责该地区近两个月的交易清单，60%是高首付和全额付款。

替代者的资金缺口相互传递，最终会增加刚需客户的首付比例。

截至新闻发布前，《财经》记者获悉，由于监管更加严格，北京壳牌住房和链家的余额垫资产品已全部停止。9月1日，北京链家和壳牌再次强调禁止提供余额垫资产品。然而，我爱我的家人、德佑（链家品牌）和其他房地产经纪人仍然存在非法经营现象。

除了监管因素外，中介公司还考虑了资金安全。

一位南京连锁经纪人透露，在壳牌保证银行贷款期限的金融产品中，还有另一项规定，如果贷款未能在约定时间发放，壳牌将提前支付95%的钱。换句话说，如果有逾期，壳牌必须提前支付至少数十万元。

据报道，目前在广州德佑已成交名单中，贷款排名明年3月。银行贷款时间不明确，大大提高了中介机构的赌博风险。此时，中介公司自身的现金流压力过大。

在过去的六个月里，房地产股在周期性监管中波动和下跌，壳牌寻找房子，我爱我的家人，等等，无法幸免。因此，如果不怕影响交易效率，中介机构就不会面临监管和资金的双重风险，提供垫资产品。

哪些银行还能借钱？

如果中介机构和银行完全取消预付款和紧急费用，买家就不必太担心。只要找到合适的银行和交易方法，仍有机会提高交易效率，降低交易风险。

只有工行个人住房贷款占30.20%，低于政策规定的红线(交通银行和国家开发银行未披露指标，不计入统计)。

只有工行个人住房贷款占30.20%，低于政策规定的红线(交通银行和国家开发银行未披露指标，不计入统计)。

同样，在第二档17家中型金融机构中，《财经》记者选择了发布2021年半年报的10家银行，发现招商银行和兴业银行的个人住房贷款额度特别紧张，北京银行略有踩线。这些银行应该很难在年底前释放更多的个人住房贷款额度。个人住房贷款额度。

平安银行、华夏银行、民生银行、上海银行等7家银行对个人贷款比例低于20%的红线要求，这些银行下半年仍有一定数额的个人住房贷款。

北京链家学清路的一位经纪人也证实了上述分析，“目前，工行贷款速度将略快于其他银行。”

中国农业银行总行相关工作人员表示，目前中国农业银行只有北京分行还有一些额度，其他省市的额度非常紧张。

虽然具体的贷款金额和贷款速度与当地银行的经营状况有关，但基于上述分析，中型金融机构的个人住房贷