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十二个问答可以帮助你了解拍房的法律
法拍房，即“法院拍卖的房地产”。当债务人未履行有效法律文件规定的义务时，债权人应当通过法律程序向法院申请强制执行。法院以债务人的名义拍卖房屋，并以拍卖所得偿还债务，其中用于拍卖的房屋为法律拍卖房屋。与普通商品房相比，法拍房具有价格相对较低、公开透明竞价等特点。为了方便大家更好地参与“法律拍卖行”的拍卖，我们将回答“法律拍卖行”网上拍卖平台、拍卖流程、付款方式、税费预付规则等常见问题。
想买法拍房，在哪里买？
司法拍卖分布在多个网络平台上。以上海市第一中级人民法院为例，其司法拍卖主要在以下五个平台上进行。登录平台后，选择司法拍卖栏，然后选择上海市第一中级人民法院（以下简称上海市第一中级人民法院），即可看到待拍卖的房地产，选择符合自身需要的法律拍卖行。
（www.taobao.com）
（www.jd.com）
（www.gpai.net）
人民法院诉讼资产网络
（www.rmfysszc.gov.cn）
中国拍卖行业协会网
（www.caa123.org.cn）
在哪里可以看到法拍房的信息？
有没有租赁，怎么查询？
房屋现状、户籍、欠款等信息可在标的物调查表和招标说明书中查看。是否有租赁，是否有租赁拍卖，将在公告和招标说明书中明确告知。拍卖辅助机构的联系方式在拍卖公告的底部，您也可以直接致电拍卖辅助机构。
如需看房，可提前联系拍卖辅助机构预约看房时间。
法拍房是否限购？
购买合法拍卖行仍需严格执行当地的购买限制政策。建议在购买前详细了解合法拍卖行所在地的购买限制政策。以上海为例，您可以致电上海房地产交易服务热线“962269”，咨询具体的购买限制政策。
想参拍，怎么报名？
选择有兴趣投标的合法拍卖室，点击“立即注册”，根据提示逐步填写个人信息，直至支付押金（投标人应注意银行卡支付限额）。
注：个人信息必须准确，这与最终的交易转让裁决有关。
我是共有人或承租人
(法院承认的租赁合同)如何在拍卖中实现我的优先购买权？
电话联系拍卖辅助机构咨询优先购买权所需的材料，并预约办理时间。
拍卖开始前，优先购买权人的顺序由法院确认并输入系统，显示为优先1、优2、优3，其中优1权利最高，以此类推。
拍卖时，优先购买权人以同等价格享有优先购买权。
优先购买权人参与投标的，可以以与普通投标人或者低于自身排名的优先权人相同的价格出价。如果没有更高的出价，拍卖财产将由最终出价的优先购买权人竞争。
比如A是优先购买权人，其他投标人B在拍卖时出价100万，A也可以同时出价100万。如果最终没有投标，交易人为A。
如果优先权A已经出价，优先权B只能以更高的价格出价。A和B的出价时间以系统收到的出价时间为准，拍卖财产由实际最高出价人获得。
不同的优先购买权人之间的竞价，如果优先权人A先竞价，优先权人B只能以更高的价格竞价拍卖财产；如果优先购买权人B先竞价，优先购买权人A可以以同样或更高的价格竞价拍卖财产。
特别注意：在公告提示日期前，行使优先购买权需要联系拍卖辅助机构预约。
拍卖行是否支持银行贷款？
怎么办理？
据了解，一些银行支持贷款（法律拍卖贷款），银行将指定担保公司或保险公司提供担保（费用），拍卖协助机构也将协助处理。
投标前估算贷款比例，提前准备首付。由于最终贷款金额可能与预期贷款金额不同，需要提前做好资金准备。
拍卖当天，担保公司与银行签订贷款合同，银行应当在法院规定的时间内将贷款汇入法院账户。
拍到法拍房，但没有购房资格
或者尾款不够，不想要，会有什么后果？
没有购房资格，价格高，不想要，不是后悔的理由。
《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，买受人拍卖后悔拍卖的，保证金不予退还，用于支付拍卖造成的费用损失，弥补拍卖价格低于原拍卖价格的差额，抵消被执行人的债务和与拍卖财产有关的被执行人的债务。拍卖后悔拍卖的，原买受人不得参加投标。
因此，我们必须仔细参与拍卖，仔细阅读公告说明中的房屋情况。
以上海市第一中级人民法院为例，其所有拍卖公告和招标说明都明确规定：
网上司法拍卖是法院处置被执行人财产的强制措施，具有严肃性和权威性，任何参与者都应谨慎对待。在准备参加拍卖之前，仔细阅读拍卖公告，现场看样品，了解拍卖现状，充分考虑个人能力，然后决定合理拍卖。标的物以实物现状为准，法院不承担标的物瑕疵担保责任。有意者请亲自查看样品，未查看样品的投标人视为确认标的物的现状，并自行承担责任。
买方在拍卖后悔拍卖的，保证金不予退还，重新拍卖的价格低于原拍卖价格造成的差额和费用损失，由原买方承担。
法院可以直接从其提前支付的保证金中扣除。扣除后有剩余保证金的，不予退还，抵消被执行人的债务和与拍卖财产有关的被执行人的债务；保证金金额不足以弥补重新拍卖的差额和费用损失的，由原买受人支付；拒绝支付的，强制执行。拍卖后悔拍卖的，原买方不得参加投标。
投标人恶意参与拍卖，扰乱拍卖秩序的，法院将依照《民事诉讼法》第一百一十四条的规定处理其、法定代表人或者直接责任人。
拍完房间后，如何支付尾款？
投标人需在公告规定的时间内将拍卖余额（交易价格与拍卖保证金之间的差额）汇入法院公告上的指定账户，并将汇款凭证和身份证复印件（正面和背面）交给拍卖辅助机构。拍卖辅助机构将制作材料并将其发送给法院。
法院何时出具转让材料？
法院收到买受人全额拍卖交易款和房屋交易审查通知后，制定拍卖交易裁定，在十日内送达买受人，并及时办理清理抵押、终止扣押等手续。
问题10
拍到法拍房后，如何转让所有权？
转让需要多长时间？
法院出具转让材料并解除查封后，拍卖辅助机构应陪同买受人完成核税和转让手续。由于房地产交易中心的流程不同，完成所有转让手续所需的时间也不同，一般为10至15个工作日。如果是自建房屋，以企业名义的房屋，转让时间将较长。
问题11
公告中所写的“税费由原权利人和买受人征收”
各自负担，但原权利人负担的部分由买受人提前支付”。具体怎么操作？退款需要多长时间？
买受人收到法院出具的拍卖交易裁定后，应当向有关部门办理拍卖标的从原权利人转让给买受人的审税手续，并在税务机关出具纳税通知后，及时缴纳原权利人和买受人分别承担的税费，然后将有效的支付凭证交给拍卖辅助机构，由拍卖辅助机构提交法院。如无特殊情况，法院一般在一个月内完成退款手续。
问题12
有人占用了法拍室，法院负责清理场地吗？
房屋占用情况和法院是否清理将在公告中明确，法院原则上负责清理。具体清理时间根据法院的工作安排确定。
本文转载自“上海一中法院”微信微信官方账号。
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