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抵押贷款还没还完就可以卖房了！无锡首单公积金“带押转让”落地
近日，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会发布了协调房地产“转让”方便企业服务通知（以下简称“通知”），协调房地产“转让”做出全面部署，也意味着“转让”从地方试点到全国化、规范化。
通知发布后，多个省、市、银行各界积极实施。
4月4日，无锡房地产登记中心成功办理了全市首家公积金贷款房地产带押转让业务，这也意味着“带押转让”服务的适用场景已正式从以前的商业银行贷款延伸到公积金贷款。
4月5日，诸葛数据研究中心高级分析师陈晓告诉《时代周刊》，自首次提出二手住房“抵押转让”模式以来，已在全国许多省市实施。据诸葛数据研究中心不完全统计，33个省市正式发布了实施二手住房“抵押转让”的文件，二手住房“抵押转让”已成为房地产监管的重要手段。
多城试点公积金“带押过户”
无锡公积金贷款“带押转让”政策的第一受益人王爱华告诉当地媒体，他在水秀新村的一处房地产出售时，仍有20万元左右的公积金贷款未还清，买方也需要办理公积金贷款。
王先生说：“有了这一带押转让政策，我可以卖掉房子，而无需筹集资金和偿还贷款，这为我更换房地产节省了交易成本和时间。真的很方便。”。
然而，由于新政策仍处于试点期，公积金“抵押转让”业务仍有一定的限制。以无锡为例，目前只能在中国建设银行无锡分行进行试点。具体要求为：房屋买卖双方均在同一银行办理公积金贷款或组合贷款。
4月6日，易居研究院研究总监严跃进在接受《时代周刊》采访时表示，无锡政策具有很好的信号意义和示范意义，也标志着抵押转让政策不断增强覆盖面，从传统商业贷款领域进入公积金领域，更适合当前员工出售二手住房和认购二手住房的财务需求。
除无锡外，南京市住房公积金管理中心还发布了《关于开展二手住房公积金“带押转让”贷款业务的通知》。
根据规定，在南京二手房交易过程中，经买卖双方协商一致，买卖双方可通过公积金“抵押转让”贷款业务办理房屋转让和抵押登记，无需先结清贷款并解除抵押，使买受人在发放住房公积金贷款前具备落实所购房屋抵押担保的条件。经批准后，获得公积金贷款。
需要注意的是，南京二手房“抵押转让”的条件是，买受人申请的贷款总额不得低于卖受人原住房贷款合同项下的剩余贷款本息、逾期利息、罚息等债务之和。
南京市住房公积金管理中心江北分中心的一名工作人员提醒说，如果卖方使用商业贷款或信用贷款，则不符合贷款条件。
“资金监管”账户保护交易安全
在政策的推动下，南京3月份二手房整体成交量迅速上升。截至3月28日，南京当月二手房成交量已超过1万套，接近1.3万套。
虽然不同城市的公积金“持有和转让”仍有一定的限制，但“持有和转让”确实简化了二手房交易流程，缩短了交易时间，有助于缩短房地产交易周期，满足居民刚性和改善性住房的需求。
盈科律师事务所高级合伙人律师张继生指出，目前，在“抵押转让”的具体实践探索中，主要形成了三种“抵押转让”模式：抵押组合模式、新旧抵押分段模式和抵押变更模式。这三种模式都涉及买卖双方、银行、公证或担保机构，交易环节复杂。
据张继生介绍，抵押组合模式是指通过借新贷款和偿还旧贷款的无缝连接，实现“抵押转让”。该模式要求房地产机构同时合并登记和取消新旧抵押权，新旧贷款银行同时完成还款和贷款，操作程序和程序要求相对较高。
新旧抵押分段模式，通过借新贷款，转让后偿还旧贷款，实现“抵押转让”。该模式需要协调银行和买卖双方的交易节点，交易程序标准化，但过程较长，旧抵押银行仍可能未收到款项，导致难以解除抵押贷款的风险。
抵押变更模式，通过抵押变更实现“抵押转让”。理论上，这种模式是最简单的，但很难平衡银行和其他机构的利益。
张继生认为，鉴于上述三种模式，地方政府应根据当地实际情况确定合适的模式，并在实践过程中进行改进和改进，以确保房屋交易和银行资金的安全。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，在整个过程中，如果之前的抵押贷款没有顺利解除，购房者购买的房屋将处于“不安全”状态，没有获得“完整意义”的所有权。
王玉臣说：“因此，如果你想带押转让所有权，你必须注意流程控制，细化所有涉及的流程，银行或抵押权人必须沟通到位，避免一些不必要的时差。”。
许多城市最近也开始采取行动，以确保带押过户过程中的资金安全。据上海市房地产经纪行业协会介绍，为确保“带押转让”过程中资金不被挪用，上海市交易中心下属的房地产交易资金管理公司将对相关资金进行监管。在实际业务处理过程中，买方仍正常申请贷款。转让完成后，首付资金和贷款将直接发送到监管账户，取得产权证书后，资金将自动转移到卖方的银行账户。最后，卖方在还款后取消抵押贷款，上下家庭使用的不同银行和组合贷款也可以处理。
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