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案例：开发商不得因购房贷款延迟而终止购房合同

律师前言

由于政策原因，购房者在向银行申请贷款审批的过程中经常会发生各种变量，导致贷款审批无法通过或贷款发放时间晚于购房合同约定的时间。在这种情况下，法院是否支持开发商终止购房合同，要求购房者承担违约责任？

我们在全国各地的法院发现了许多类似的案件，判决标准并不统一。有的支持开发商终止购房合同，判决买受人承担违约责任；有的法院支持买受人继续履行购房合同。

北京高等法院的再审案件充分推理，最终判决合同继续履行，但买方应承担相应的违约责任。符合商业合同鼓励交易、维护交易安全的原则。

案例：贷款因政策原因延迟发放的，合同应继续履行

裁判要旨

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法律终止合同的目的是在解决合同有效成立后，由于主客观情况的变化，合同的履行变得不必要或不可能。如果合同继续具有法律效力，约束双方，不仅对一方甚至双方都有害，而且可能阻碍市场经济的顺利发展。虽然合同的履行有一定的延迟，但合同在合同终止前已经可以履行，合同的履行不会导致合同的目的失败，也不会损害双方的利益，可以要求延迟一方承担一定的违约责任，而不是终止合同。

案件的基本事实

2012年6月16日，一家房地产开发公司与买方王女士签订了预售合同及其附件，同意买方王女士（买方）购买房地产开发公司（卖方）开发的房屋，房屋预测建筑面积244.13平方米，总价808万元。合同附件五对付款方式约定为商业银行贷款付款，其中预售合同和补充协议当时支付首期价款243万元，预售合同和补充协议签订之日起90天内支付余款565万元。合同附件11为“补充协议”。补充协议第五条第（1）款规定：“买方采用贷款支付方式的，买方应当按照预售合同附件五规定的期限向选定的法定贷款机构提交申请贷款所需的所有材料，并向法定贷款机构申请正式贷款。”买房银行贷款多久能下来。

并在合同附件中约定，如果买方未在约定的期限内付款，开发商可以终止合同并追究买方的违约责任。

购房者向银行申请贷款时，银行发现申请人名下还有另一套平房，属于限购对象。但经查询，北京市住房和城乡建设委员会于2012年4月26日颁布实施《〈关于落实本市住房限购政策相关问题的通知〉实施中有关问题的说明发现，名下拥有平房不是限购对象。之后，银行批准了贷款申请。但开发商拒绝配合提供原合同协助申请贷款，理由是贷款审批逾期，并通知买方合同终止，并向法院要求买方承担近100万元的违约责任和损失。首付交了贷款办不下来怎么办。

初审法院判决终止合同

经北京市朝阳区人民法院、北京市第三中级人民法院审理后，判决终止购房合同。买方应承担违约责任，并赔偿95万元。买方拒绝接受，并向北京高等法院提出上诉。

北京高等法院支持继续履行合同

经审理，北京高等法院认为，重审确定案件的争议焦点是：是否应确认房地产开发公司终止合同的有效性，双方的合同是否应继续履行。住房公积金交多久可以贷款买房。

高等法院再审认为，解除合同的目的是在解决合同有效成立后，由于主客观情况的变化，合同的履行成为不必要或不可能的。如果合同继续具有法律效力，约束双方，不仅对一方甚至双方都有害，而且可能阻碍市场经济的顺利发展。虽然合同的履行有一定的延迟，但合同在合同终止前已经可以履行，合同的履行不会导致合同的目的失败，也不会损害双方的利益，可以要求延迟一方承担一定的违约责任，而不是终止合同。

因此，判决支持买方要求继续履行合同，但考虑到合同明确规定了合同的履行期限，买方王女士延迟付款确实给房地产开发公司造成了一定的损失，因此买方王女士应承担相应的违约责任，给予房地产开发公司一定的违约金。在综合考虑双方的合同协议、合同履行、双方的过错程度、合同履行后双方的预期利益等因素时，法院决定买方王女士支付房地产开发公司相应的违约金10万元。

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