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金融支持房地产十六条出台，狂欢背后需要冷静

据相关媒体报道，11月11日，央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于做好当前财政支持房地产市场稳定健康发展的通知》，并出台了16项支持房地产市场稳定健康发展的措施。虽然新闻没有看到政府的报道，也无法最终确认，但真实性仍然很高。房地产贷款集中度监管要求。

这份通知可以说是对当前不稳定的房地产的一剂强心针。在中央部门的领导下，融资方面几乎完全放松，从房地产企业的供给方面到居民的需求方面，也涉及到房地产企业的救助和经济适用房租赁，政策信号具有明显的意义。

这份通知包括哪些内容？为什么选择在这个时候发布？未来房地产市场应该怎么看？房地产集中度监管要求。

文末附《通知》全文房地产贷款集中度规定。

文/如金融研究院高级研究员刘司亮

01《通知》内容:房地产融资端全面放松，稳定房地产信号再次升级

让我们先简单地整理一下内容。本通知包括六个方面：一是保持房地产融资稳定有序；二是积极做好“交付楼”金融服务；三是积极配合被困房地产企业风险处置；四是依法保护住房金融消费者的合法利益；五是分阶段调整部分财务管理政策；六是增加住房租赁财政支持。

融资方面的放松涉及很多方面。从房地产企业的发展融资到居民的购房信贷支持，中央和地方政府对“保交楼”也有了新的支持。对疫情影响收入急剧下降或购房合同出现问题的个人，可以协商延期还本付息。还调整了房地产企业的救助，延长了房地产贷款集中管理的过度安排，支持房地产项目的收购和并购。可以说，本通知是金融端口从供需到融资的全方位放松。它非常强大。共有六个方面和16个内容。我们选择其中三个更重要的进行分析。

第一条支持发展贷款、信托贷款等股票融资的合理延期，缓解企业短期偿债风险，通过自身努力帮助企业改善经营困难。具体来说，未来半年到期的开发贷款、信托贷款等股票融资，可以允许超过原规定延长一年，不调整贷款分类，提交信用调查系统的贷款分类与之一致。这可以保证现有房地产企业的流动性。房地产企业将在今年第四季度和明年第一季度迎来一波偿债高峰，允许合理延长期限，有效缓解流动性风险。根据克而瑞研究中心的数据，2022年第四季度，200家核心房地产企业的国内债券到期规模达到1195亿元。据彭博社统计，2023年第一季度国内外到期规模为723亿美元。什么是房地产行业贷款集中度。

第二条延长房地产货款集中管理政策过渡期安排。对于受疫情影响不能满足房地产贷款集中管理的银行金融机构，可以合理评估延长过渡期。过去，房地产监管融资从房地产需求到供给侧收紧，房地产企业本身面临“三红线”要求，银行贷款集中管理，导致房地产企业难以获得融资，延长过渡安排，属于融资供给侧放松，房地产企业可以适度“回血”。房地产贷款授信集中度。

第三条鼓励金融机构提供配套的融资支持。要求“一楼一政策”制定项目，并对配套资金安排作出详细规定。在房地产开发贷款下，商业银行增加了“专项贷款配套融资”子项目，主要针对“交付楼”政策。“交付楼”的底线是影响居民购房信心的另一个主要问题。许多居民不仅担心房价下跌，还担心他们付钱后得不到房子。这一变化最大的一点是，在专项贷款支持项目发放配套融资的贷款期限内不降低风险分类，对配套融资形成不良风险后，可以免除相关机构和人员的责任。这大大降低了商业银行人员支持的风险，配套资金的落地将得到改善，减少了“抽贷”、发生了“停贷”和“压贷”现象。农村法人机构房地产贷款集中度。

02发布原因：房地产下行时间过长，硬着陆风险不断增加

房地产行业持续下滑已经一年半左右了，政策放松已经一年多了，但市场仍在下滑，近期降幅逐渐放缓。房地产行业从“征地-开工-建设-销售”全线下滑，1-9月房地产开发投资同比下降8%，连续18月处于下行阶段。

房地产市场监管政策不断放松，但底部支撑作用有限，只有结构性改善。传统房地产的“金九银十”今年没有出现，许多城市仍出现成交量和价格下跌的现象，恐慌性销售。从30个高频数据中城市的商品房交易面积来看，下降仍在继续，一年和三线城市略有稳定，二线城市仍在大幅下降。

房地产下行明显拖累了中国经济，短期下行压力加大。在之前的文章中，我们多次解释房地产下行对中国经济的影响。10月份，金融数据大幅下降，远远超过季节性因素。居民中长期贷款仍在恶化，即居民购房意愿仍然不足。虽然抵押贷款利率很低，但第一套房最低4.1%，二手房最低4.9%，930新政后，23个城市可以突破第一套房贷款利率的下限，但效果仍然相对有限。10月份PMI指数下降至收缩区间，10个物价数据也超出预期下降，通缩风险逐渐增加。随着外需的下降，强劲的出口数据也出现了负增长。

如果房地产继续下跌，可能会出现硬着陆和系统性金融风险。因此，中央部门急于出台放松和支持政策，以更大程度地应对下行压力。

03后续市场:建立新的房地产发展格局，没有永远下跌的市场

房地产贷款监管要求。

本次会议定调了未来房地产发展模式，即“租售并举”。房地产的黄金时代确实过去了。房地产的下行与过去不同。人们的预期有问题。他们不再相信房价永远上涨的神话，城市分化将更加明显。贷款集中度监管要求。

从短期来看，该通知的发布是一个非常积极的信号。过去，它主要依靠地方政府的“城市政策”。现在，中央政府已经开始领导市场稳定，从“930新政策”到“通知”。从供需到融资，房地产政策调控正在全面放松。从供给方面看，房地产企业救助不断加强，从需求方面看，三、四级城市几乎完全取消，二线城市也在大规模放松购买政策，部分一线城市也在放松购买限制，抵押贷款利率逐步下降，首付率下降，可用政策基本使用。

从融资方面看，目前从“保交楼”项目救助，也开始重视优质房企救助。11月8日，交易商协会推广和扩大了民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，预计将支持2500亿元债券融资。据媒体报道，中国债券信贷增强公司已将龙湖集团、新城控股、美的地产等开发商列为第一批受益于“第二支箭”计划的发行人。龙湖集团已接受200亿元储架式注册发行，中债增强公司同时接受企业增信业务意向。随着第十六条的出台，市场对房地产公司的融资信息也开始改善，房地产股迎来了一波飙升，后续政策的实施仍需观察。

除了传统国有企业和央企房地产企业安全边际较高外，优质民营房地产企业也开始接受流动性支持，迎来复苏浪潮。对于民营企业的三支箭，第一支是信贷支持，这反映在通知中；第二支是民营企业债务融资支持，政策逐步实施；第三支是股权融资。根据后续市场情况，有优质的项目储备，但流动性严重不足，预计将进行股权融资。

从长远来看，房地产开发的逻辑正在发生变化，从“香港模式”到“新加坡模式”。过去，中国的房地产开发模式主要是向香港学习，“土地收入”是政府第二账户的主要收入，这也导致了一系列问题，房地产调整势在必行。

2008年以后，家庭消费比例过低，债务增长过快，超过了投资回报。在去杠杆化过程中，我们只能依靠出口贸易盈余来维持经济发展，以应对国内需求疲软。在房地产去杠杆化过程中，出现了过于激进的方式，叠加了疫情的影响，从房地产转移的资金并没有流向家庭消费支出。当前外需疲软，全球供应链受阻，出口下降时，中国政府仍需维持房地产稳定，以时间换空间。坚持“业主不炒”的目标，加强安全轨道建设，学习“新披模式”，开始在深圳逐步试点。本通知还提到优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

融资方面的放松是一个信号。在凯恩斯看来，货币和金融政策就像一根绳子。只能用绳子拉车，不能用绳子推车，很难解决需求问题。政府不允许房地产硬着陆，但为了改变人们的预期，需要更高层次的领导机构领导组织，制定系统的解决方案。

就我们个人而言，闭眼买房的时代已经结束，但我们应该知道，没有市场会永远下跌。在新的房地产开发模式下，城市分化将变得越来越明显。缺乏产业支持和人口净流出的城市，未来房价将朝着“鹤岗”的方向发展。一线城市和新一线城市的核心城市仍然资源稀缺，由于供应减少，未来将出现“价格无市场”的现象，少卖一套。这些城市有产业支撑，人口净流入，核心城市供应稀缺，具有保值功能。许多朋友看到上海和深圳的房子也出现了成交量和价格下跌的现象，更担心市场，这更多的是过去房价上涨过快的泡沫，加上恐慌性销售现象，进一步加剧了价格下跌，但在价格下跌后，未来仍有保持和增加价值的功能。这些核心城市的房价不会永远下跌。即使是鹤岗这样的城市，由于价格过低，也迎