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公寓的概念和起源

公寓是商业地产投资中最广泛的房地产形式。要了解公寓的意义，首先要了解房地产行业的另一个概念，称为多家庭建筑（MultifamilyHoushing）。这个概念的意义是拥有一个以上的居住单位（Unit），或者有多个住宅单位的建筑。多家庭建筑可分为两类。类别是二到四个居住单位的建筑，这就是我们常说的二到四个家庭。第二类是住宅单位五个或五个以上的建筑，这通常被称为公寓（ApartmentBuilding）。

公寓式住宅是进口产品，比独居别墅更经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层建筑，每层都有卧室、客厅、客厅、浴室、厕所、厨房等多个单户套房，主要供当时中等收入的高级员工和政府公务员居住；其中一些附属于酒店，供一些中外商人及其家人短期租用。公寓算不算住宅。

中国早期的公寓住宅有现代城市单元住宅的原型。中华人民共和国成立前，一些大城市建造了欧美风格的公寓楼，如上海百老汇大厦、海滨公寓等。

当时建的这种房子，特点是单元内房间多，一般3~4间；面积大，每间14~18平方米；净空高达3~3.4米，厨房功能齐全。然而，这种住宅不符合中国的生活水平和户型规模。后来，它逐渐演变成几个共用厨房的生活方式。目前，20世纪50年代的大型房间公寓住宅在建筑设计形式上被淘汰。然而，由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套设施水平较高，大多位于市中心区，在住宅市场上仍相对受欢迎。这类住宅室内空间大，可通过室内装修增强使用功能。近年来，我国各城市建造的公寓式住宅在设计上有了很大的改进，以适应我国的国情。

住宅公寓算不算二套房。

公寓大致可以分为三类，租赁类型。它以出租给租客为目的（Tenantoccupied），因此，这种公寓可以称为出租公寓（RentalapartmentBuilding）。二是自住型（Owner-occupied）。如果是自住公寓，我们称之为Condo或Co-Op。各单位的Condo公寓属于不同的所有者，具有独立的产权。Co-Op的单位用户相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义商业地产的角度来定义什么是公寓，我们只指五个或五个以上的租赁单位（RentalUnit）建筑，而不是Condo或Coop，虽然有人买Condo或Co-op出租，就像买两个家庭出租一样，但这不是商业建筑。还有一种类型，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分是商业办公室、商店、医生诊所等，另一部分是Condo或Co-Op公寓。

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