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搜狐金融生产

作者|冯紫彤

8月31日晚，人们期待已久的“股票首套房贷降息”政策正式出台。

根据新政策，9月25日以后符合条件的现有首套住房贷款借款人可通过新贷款置换/直接沟通协商向贷款金融机构申请新利率。

截至8月31日晚，许多银行发布了《关于降低首套住房贷款利率的公告》，称“在相关部门的指导下，我们正在努力制定具体的操作规则，并将尽快进行利率调整。”

“能跌多低？”

根据央行政策发布后的调查，现行LPR中新存量抵押贷款调整后的利率不得低于原贷款所在城市第一套住房贷款利率的下限。

需要注意的是，调整范围仅限于“额外积分”，可调最低值为“贷款时当地政策规定的额外积分下限”。

至于“贷款时地方政策规定的加分下限”，只要不低于国家规定的加分下限，每个国家的标准都可以自行调整。统一利率。

例如，2019年10月至2022年5月，中国首套住房贷款利率下限为LPR，2022年5月至LPR-20个基点。北京规定，自2019年10月以来，个人住房贷款首笔商业利率下限为LPR 55BP；自2021年7月起，上海LPR下限为LPR 35BP。

如何计算现有贷款的最大损失？

这真的很容易。这取决于原贷款协议中的利率“加点”是否高于您所在城市首套住房贷款利率下限的加点。

例如，小王在2020年买了他的第一套房子。当时，他所在城市的第一套住房贷款利率下限为LPR，为4.65%，加分为0分。贷款时，小王签署了浮动利率合同利率，将利率水平设定为“LPR 55BP”。

根据浮动利率制度，贷款利率LPR部分将调整到合同约定的“重估日”的最后一个LPR水平。一般来说，“价格变化日期”是1月1日。

2023年1月对应的LPR为4.3%。经过重估和调整，他目前的抵押贷款利率是4.3% 55BP=4.85%。

根据最新政策，小王可以将“附加积分”从55BP下调到0，将抵押贷款利率调整到4.3%。

从4.85%到4.3%，小王每年可以节省3938.52元的利息，按照100万本金和30年本息不变计算。也就是说，现有借款人能从这一政策中受益多少取决于合同中加分与签订合同时当地第一套房贷款利率下限加分的差额。差异越大，收入越大。

因此，在北京等贷款利率临界点已经达到或接近底部的地区，现有购房者的灵活性将会降低。

但需要注意的是，以上只是理论上的最佳情况。实际减免和减免的数量取决于与银行的谈判结果。

“我的可以减点吗？”

“降低现有第一套住房抵押贷款利率”有三个要求：一是现有贷款，二是第一套住房贷款，三是原始贷款协议应为浮动利率协议。

如今，“有房不相信”正在全国范围内推广，“第一套房”的范围扩大了很多。

新规定下，符合条件的现有首套住房贷款包括：①2023年8月31日前发放的第一套房抵押贷款，以及签订合同但尚未发放的第一套房抵押贷款；②借款人的实际住房状况符合本市第一套住房标准的其他抵押贷款。股权抵押。

其中，②包括“认房不认贷”下的第一套房子。

如何理解？

假设小王买了房子，还清了贷款。现在抵押贷款已经还清了，小王想换房子，所以他决定卖掉第一套房子，买一套新房子，申请新贷款。根据最初的“住房和贷款识别”，小王的新房产绝对是“第二套住房”。随着“无贷款”的实施，由于小王目前只有一处房地产，他申请的新住房贷款也属于“第一抵押贷款”，享受这一新政策。

“根据现行规定，我们初步估计，首套房贷款将占现有抵押贷款的80%至90%左右，其中80%左右是符合抵押减免条件的贷款，2%左右是符合条件的贷款。”所有抵押贷款的/3。中金研究报告预测，可调利率抵押贷款的比例。

从整个市场抵押贷款的整体下降来看，“股票抵押贷款利率已从目前的4.7%下降到5年期LPR

4.2%左右，整体平均下降50bp左右。中金认为，当股票房贷利率下降50bp左右时，假设整个行业每年可以降低2000亿元左右的房贷利息。

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