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生产|搜狐房地产&焦点财经
作者|王泽红
继多个二三线城市公积金“认房不认贷”之后，上海也于10月17日正式宣布公积金“认房不认贷”
从细则上看，上海公积金对第一套房的认定标准明显放宽。在过去的政策下，如果有贷款记录，将被认定为第二套房；现在有记录，但还清了，贷款认定标准降低了，可以认定为第一套房。
在此之前，中山、珠海、惠州、清远等大湾区已经开始实施公积金“认房不认贷”。现在上海也开始实施，这意味着一线城市也开始在商业贷款实施“认房不认贷”的基础上实施公积金贷款。
一线城市房地产市场政策的变化是全国各地的风向标。正如北京、上海、广州、深圳齐正式宣布商业贷款“认房不认贷”后，全国许多地方密切跟进，自9月以来发布了“认房不认贷”、根据诸葛数据研究中心的不完全统计，截至9月底，放松限购限售的城市数量已达到144次，达到今年以来月度调整频率的新高。
10月19日，统计局于9月发布了70个城市的房价指数。一线城市新房价环比持平，同比上涨，二手房价环比上涨，同比收窄，政策效果开始显现。
从70个城市的整体房价指数来看，虽然新房价格上涨的城市数量已经达到了今年的低点，但二手房价格上涨的城市数量已经增加。
是否跟进北京、广州、深圳？专家：可能性很大
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉搜狐金融：“与商业贷款相比，公积金贷款更有必要启动“认房不认贷”。毕竟还在市场上，主要是刚需和换房需求。这些人对首付和月供比较敏感。基于公积金低利率的特点(比商业贷款低1-2分)，启动“认房不认贷”更有利于减轻月供压力，挤压消费。”
根据研究，月供低于收入的50%，即合理范围，高于50%的压力会增加。因此，李建议各地尽快开始“认房不认贷”。
易居研究院研究总监严跃进指出，对于一些有公积金贷款但还清的购房者来说，其负担减轻效果最为明显，进一步降低了购房成本和购房门槛，有利于释放合理的住房消费需求。
按照过去的政策，第二套房公积金贷款利率为3.575%。按100万贷款30年等额本息计算，月供4532元；按照新政策，可以认定为第一套房，贷款利率3.1%，月供4270元，每月减少262元，具有积极的减负效果。
“过去商业贷款有认房不认贷的操作，叠加了这个政策，所以对于‘商业贷款’ 严跃进说：“公积金贷款”的操作更方便，有利于组合贷款业务的发展。
中国城市房地产研究院院长谢逸峰告诉搜狐财经：“上海以后，北京、广州、深圳很有可能放开。从9月和10月的销售交易来看，这三个城市仍处于复苏阶段，但可持续性效应不是很强。一旦公积金“认房不认贷”，就会有更多的改善，“卖一买一”的需求受到刺激，政策的可持续性得到加强。因此，北京、广州和深圳很有可能跟随上海。”
中国指数研究院市场研究总监陈文静也告诉搜狐财经，北京公积金仍实行“认房认贷”的套数认定政策，即本市无公积金贷款记录、无住房的，可按第一套公积金购房政策执行；有贷款记录或者本市有一套住房的，按照第二套购房政策执行；有两套或两套以上贷款记录或两套或两套以上住房，或者有贷款记录和住房(贷款记录与住房不同)的，不予发放公积金贷款。
陈文静分析道：“上海首套公积金认定标准的调整具有更大的信号意义，也将对北京房地产市场政策起到参考作用。预计北京将跟进公积金“认房认贷”认定标准的调整。
异地贷款也有效，“商转公”取决于当地公积金资金的利用率
谢逸枫指出：“这项政策也应适用于不同地方的公积金贷款。”，但前提有两个。一是看两个城市之间是否存在联通公积金互贷，或者省内城市与省之间是否存在联通公积金互贷；二是满足城市公积金异地贷款的相关条件；如果符合要求，公积金的“认房不认贷”政策也适用于不同地方的贷款。
目前，北京、上海、广州、深圳等城市已在全国范围内实现异地贷款，即在全国其他省市缴纳公积金的员工可以在本市申请公积金贷款购房。
“对于这类购房者来说，公积金‘认房不认贷’也是有效的。以上海为例，只要符合上海购房标准，没有公积金贷款记录，在上海没有住房，就可以按照首套住房贷款政策在上海使用异地公积金购房。”陈文静说。
在公积金启动异地贷款的基础上，增加了公共资金的消耗。李玉佳建议公积金可以实施“认贷不认房”，即还清后，可以在当地购买第二套房，享受第一套房的资格。
至于多城公积金“认房不认贷”后是否会促进“商转公”现象，陈文静认为这取决于当地政策。短期内，各地仍将根据公积金资金利用率决定是否启动“商转公”。
根据中指监测，自2023年以来，湖南、重庆、盐城等地区支持“商业转移”贷款，政策主要包括恢复商业转移贷款业务，明确“商业转移”贷款相关条件，降低相关门槛要求，部分城市公积金利用率高于一定限度，将暂停“商业转移”。
效果有限，适用于个人贷款率低的城市？
从全国来看，今年以来各地住房公积金政策优化调整，主要集中在降低首套房首付比例，支持“商转公”、提取公积金支付首付、灵活就业人员公积金试点、提高公共贷款金额、扩大公积金提取范围等内容，实施公积金“认房不认贷”并不多。
据搜狐财经不完全统计，珠海、中山、惠州、哈尔滨、湖北随州、山东泰安、广东清远等70%实施公积金“认房不认贷”。业内人士预计，未来将有更多的城市跟进，这将在改善或更换客户方面发挥积极作用。
但目前是否所有城市都适合实施公积金“认房不认贷”，观点不同。
谢逸峰认为，只要地方政府发布文件，公积金实行“认房不认贷”是没有限制的，这意味着全国各地的城市都可以实施这一政策，特别是一、二级城市和一些核心三、四级城市。存款金额较多，存款期限相对较长，这类城市受益较大。
李玉佳指出：“对于商业贷款可以大规模甚至无限制的贷款，公积金将受到池水位的影响，个人贷款率低于85%的预警。此外，公积金还应优先考虑纯首套房、租赁和经济适用房，而不仅仅是目前。”
“因此，公积金‘认房不认贷’可以在个人贷款率较低的城市分阶段实施。”
“然而，新的公积金贷款政策（增加金额、放松第一套等）受存款余额的影响。大多数人的公积金贷款金额不足（最高贷款金额为80-100万），高额支付和固定支付（按12%）大多是制度内的机关、国有企业和工业单位，这些人已经改善了住房需求，其他需要公积金低利率的人往往存款金额小，比例低，贷款额度不足是该政策无效的根本原因。李宇嘉分析道。
中原房地产首席分析师张大伟也表示:“商业贷款‘认房不认贷’已在全国范围内实施。60多个地区明确发布了这一规定，没有发布文件的地区实际上已经在实施这一政策。公积金实行“认房不认贷”也有利于房地产市场，但大多数二三线城市的公积金上限只有50万到80万元，影响相对有限。”
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