上海静安区招商房产贷款还款方式|城市更新系列(三):城市更新项目资金来源与收益平衡分析

上海正规银行机构放款——上海贷款

电话微信： 13501647909 ，欢迎咨询上海静安区招商房产贷款还款方式，当天放款，[公积金贷最低2.55%额度300万-1000万|公积金提取]，[法人贷年化3.8%额度最高1000万]，[企业贷贷5%最高1000万]，[房产抵押贷最低3%]，[大额垫资万6元每天]，[车抵GPS或不押车]

城市更新系列(3):城市更新项目资金来源与收益平衡分析

作者简介

2021年，《政府工作报告》和《十四五规划纲要》共同提出实施城市更新行动，这是党中央作出的重大战略决策部署，也是“十四五”和中国今后促进城市高质量发展的重要起点和路径。城市更新系列文章主要包括政策、实施、投融资、城市投资公司如何参与等研究主题。本文主要讨论城市更新项目的资金来源和收入平衡。

一、引言

与传统的单一项目开发相比，城市更新项目，特别是改造扩建拆迁重建项目，开发量一般较大，开发内容较多，项目涉及征地拆迁、基础设施建设、公共设施开发和产业开发运营，整个项目周期长，资本需求大。在“十四五”规划下，城市更新特别强调可持续性，即努力保持低债务率，实现城市更新升级和可持续发展。面对高数量、高质量的要求，城市更新项目如何有效获取资金，如何有效保证项目收入与融资的平衡，已成为城市更新项目有效推进的关键。

二、分析城市更新项目的主要资金来源

根据资金获取主体的不同，城市更新项目的主要资金来源可分为四类：各级财政资金、社会资本投资资金、物业所有者自筹资金和市场化融资资金。

(一)财政资金

各级财政安排的城市更新资金是城市更新项目的重要资金来源。国家鼓励各级地方政府加强对城市更新的财政投资，增加政府专项债券对城市更新的支持；充分发挥财政资金的杠杆作用，整合城市更新、棚户区改造、经济适用房租赁、排水防涝等专项财政资金。

早在2020年，国家发改委就安排中央预算投资专项资金支持老工业城市更新改造项目，总预算计划拨付61028万元。2021年2月，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部发布了2021年第一批中央预算投资计划，投资补贴296.93亿元，支持城市旧社区改造和棚户区改造配套基础设施建设。据统计，自2019年以来，中央财政已经发放了2450多亿元的补贴资金来支持旧社区的改造。

城市更新项目是地方政府专项债券的重点支持领域。从发行的城市更新专项债券分析来看，项目类型涉及土地储备、棚户区改造、经济适用房、市政建设、旧社区等。2018年至2020年，全国共有10个省市发行了17个城市更新项目，总发行额为42.9631亿元。其他类别的城市更新专项债券总发行额为25.45亿元，其中2018年发行1.25亿元，2020年发行24.2亿元。发行期主要集中在15年和20年。城市更新专项债券的主要收入来源包括商业租赁收入、土地出让收入、广告牌收入、公园收入、停车位收入、物业管理收入、走廊和维护费用。

(二)社会资本投资资金

在地方政府财政资源有限的情况下，如何扩大财政资金的杠杆作用，吸引社会资本积极投资城市更新项目建设尤为重要。广义的社会资本包括国有城市投资企业、房地产开发公司、建筑企业等。这些主体在参与城市更新方面有不同的角色和模式。

城市更新作为房地产企业未来发展的第二曲线，吸引了大量房地产企业发展城市更新业务。据统计，百强房地产企业大多直接或间接涉足城市更新领域，而龙头房地产企业涉足城市更新的比例较高，资源整合能力强。房地产企业参与城市更新的主要方式有三种：一是以佳兆业、R&F为代表的独立运营和自主发展模式。例如，佳兆业首先用于建立佳兆业城市更新集团，然后通过市场化等融资手段为城市更新项目融资；二是以并购为主，如龙湖上海华泾天街商业项目，通过并购土地和部分天街项目进行改造经营；三是以合作的形式参与城市更新。如碧桂园佛肇区域公司与顺控集团共同投资成立顺德城市更新平台公司，投资建设顺德村级工业园区项目，自有资金和后期融资。比如碧桂园佛肇区域公司和顺控集团共同投资成立顺德城市更新平台公司，投资建设顺德村级工业园区项目，自有资金和后期融资。从资金层面来说，房地产企业参与项目前期投入的自有资金属于市场主体投入的资金，后期可以通过发行信用债券、银行贷款或非标融资进行二次融资。

PPP模式是城市更新项目的投融资模式之一。以重庆市九龙坡区2020年城市有机更新旧社区改造项目为例。项目总投资37180万元。项目采用PPP模式运行。项目建设期为1年，运营期为10年。项目资金占总额的20%。政府代表渝龙集团和社会资本投资20%：项目公司负责筹集80%出资成立项目公司的剩余资金约3.2亿元。

近年来，“投资者” EPC模式“逐步进入城市更新领域，该模式是：政府授权城市投资平台或地方国有企业作为城市更新项目业主，通过公开招标确定合作伙伴，业主和合作伙伴按约定的股权比例设立项目公司，管理城市更新项目投融资建设的实施。在这种模式下，政府只是牵头成立项目公司，不投资实施的项目，所有资金均由中标合作伙伴承担。目前，这种模式的中标人是中央企业等实力雄厚的企业集团，包括一些大型房地产企业和建筑企业。

(三)物业权利人自筹资金

物业所有人主要分为物业所有人、物业使用人（包括承租人、借款人和其他取得物业使用权的人）和物业管理人。物业权利人出资的改造主要出现在综合改造项目中，特别是在设施老化、建筑损坏、环境恶劣的地区。以郑州鑫源地产为例，其参与城市更新的改造理念被总结为“一体化、两治、三化”。其中，“一体化”理念“政府与企业一体化”是联动政府社会居民企业创新旧社区转型模式，建立区政府指导、街道办事处、居委会、社会单位、居民“五联动”工作平台，由社会单位和居民共同约定投资比例，政府、街道办事处和居民委员会给予部分补贴，然后共同选择第三方公司为实施和经营者具体经营。

(四)市场化融资金

城市更新项目的主要市场化融资模式包括银行贷款、非标融资、债券基金、城市更新基金、REITS等。

1.银行贷款

(1)政策性银行贷款

开发性和政策性银行将继续在城市更新领域发挥金融信贷的主要作用，积极探索以市场为导向的方式为国家服务的战略，继续增加对重大项目的信贷支持。2021年11月18日，国开行山东省分行向济南古城(明府城区)发放了55.5亿的城市更新贷款。国家开发银行城市更新贷款服务于城市化发展，其信贷业务中的新型城市化建设和民生金融是明确服务于城市更新的主题。农发行苍南县支行于2021年11月12日批准了两笔城乡一体化贷款，总额为15.5亿元。目前，支持龙港沿江板块城市更新项目一期、二期贷款投入3.4亿元。进出口银行以贷款转让的形式参与城市更新，利用金砖国家新开发银行专项贷款，支持雄安新区垃圾综合处理设施一期工程更新改造成新区垃圾综合处理中心。

(2)商业银行贷款

商业银行以“城市更新专项贷款”的形式支持城市更新项目建设。以四大行为为例，建行最早发放城市更新贷款。2021年1月14日，建行常州溧阳支行为支持溧阳经济开发区老城区改造和城市更新项目，成功投入当地首笔城市更新贷款6.6亿元。2021年9月30日，中国农业银行武汉分行向元西B区城市更新改造发放27亿元项目贷款，并拨款3.21亿元。2010年11月6日，中国银行还实施了首笔城市更新贷款，共计6亿元用于东西湖28个城市更新项目。2021年11月17日，工行首次登陆济南市中区上新街区城市更新贷款。

2.非标融资

信托、私募股权和部分股权融资是城市更新中常见的非标融资渠道。这里主要讨论信托的融资形式。

由于“432条件”，信托基金直接融资的案例很少，因为市场上可以更新贷款的信托较少，要求与银行基本一致。以深圳观澜新石桥城市更新股权投资集合资金信托计划为例，融资方是深圳观澜新石桥城市更新项目的项目公司。募集资金认购项目公司LP份额，公司转让恒泰实业90%股权，向深圳格局(城市更新项目实施主体)发放7.491亿银行委托贷款。项目还款来源首先来自项目后期其他金融机构的再融资；二是项目开发建设销售收款。

3.债券资金

城市投资债券是地方政府城市投资平台最典型的债券融资形式。据不完全统计，截至2021年8月底，信用债券市场共发行上海静安、上海房地产、珠海华发等5家城市更新债券，募集资金总额80亿元。在债券类型上，有两种公司债券和三种中期票据。在资金使用方面，上海静安集团将筹集资金偿还城市更新项目一级开发银团贷款，其余两家发行人将直接筹集资金用于城市更新项目。

4.城市更新基金

城市更新基金作为城市更新项目的重要参与者，主要以非公开的方式向特定投资者募集资金。从性质上讲，它属于私募股权基金，包括公司型、合伙型和合同型。从结构上看，城市更新基金一般采用母子基金结构。政府可以单独出资项目前期筹集资金，也可以与社会资本共同出资。随后，政府引导母基金与金融、投资机构共同设立子基金进行投资。2021年6月，上海落地全国最大的城市更新基金，落地规模800亿元，由政府和社会资本共同出资。在成立仪式上，上海房地产集团作为政府代表，与蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太平洋保险、中国保险投资等社会资本签订了战略合作协议。其中，中国保险投资出资200亿元，补充了上海黄浦、静安、虹口等15个项目的资金。首期出资64亿元已转入仓库，今年将分批实施剩余136亿元。目前，上海城市基金融资总额为674.63亿元，融资总额为总投资金额的80%。

5.REITs

REITS作为房地产证券化的重要手段，为城市更新项目投资者提供了有效的退出路径。借助REITS，流动性低、非证券形式的房地产投资可以直接转化为资本市场的证券资产。2018年，中国首个城市更新REITS——“高和城市更新股权房托1资产支持专项计划”获得上海证券交易所无异议信，首次实现城市更新基金投资者通过证券交易所私募股权REITS退出的完整闭环。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金》（REITs）试点相关工作通知(证监发行通知)〔2020〕40号)，拉开公开发行REITS序幕。在“双碳”、在“不炒房”的背景下，限制火电、商业、住宅资产，但将保障性租赁住房纳入公募REITS。公开发行REITS开辟了工业资本和金融的良性循环，为促进基础设施建设提供了有效的支持，有助于振兴市场股票，为重资产项目提供退出渠道。

三、城市更新项目收入与融资平衡

无论是政府、物业所有者、社会资本还是金融机构，决定是否推广或参与城市更新项目的关键因素之一是项目收入与融资之间的平衡。

(一)综合整治改扩建项目

以旧社区改造为例，资本平衡可以通过大区域整体平衡、跨区域组合平衡、区域自我平衡、政府指导的多元化投资改造等方式实现，如下表1所示。

(二)拆除重建项目

对于拆迁重建项目，可以根据项目的盈利理念建立项目收入与融资的平衡，如下表2所示。

【琛从 BANK FINANCING】尊享直接对接老板

电话wx： 13501647909

我司专注于为上海小微企业、行业精英策划优质融资方案。为企业及个人客户提供了高性价比的融资方案，解决了小微企业融资难的问题，一站式助贷融资服务平台