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“带押过户”尚未普及，如何堵住原贷款行的风险点？

(新华社/图)

最近，中国人民银行广州分行发布了一份文件，鼓励促进二手住房的“抵押转让”，广州已成为第一个明确推广这种模式的一线城市。此前，济南等近10个二三线城市尝试了二手家庭的“抵押转让”模式。

“抵押转让”是指在二手房交易中，卖方可以在未还清抵押贷款的情况下进行转让登记，买方可以在“抵押转让”后直接申请抵押贷款。在以往的二手房交易中，卖方必须先还清贷款，然后“赎回”才能办理转让，然后买方可以抵押房地产以获得银行贷款。

二手房改革新政“带押过户”能给市场带来哪些变化？

"担心有风险""

南方周末，记者咨询了广州多家房地产中介和抵押公司，了解到该政策尚未广泛实施。

“你可能会担心风险。”广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉南方周末记者，在政策规则不明确的情况下，各方仍担心带押转让的实施。”买方担心付款后不能通过家庭，卖方担心转让后不能收到钱，银行担心债权没有保障。”

广州大源抵押贷款总经理郑大源从事抵押贷款十多年。他告诉南方周末记者，实施“抵押转让”的重点是保护原贷款银行的利益。

在目前的二手住房交易模式下，买方的首付款和再抵押贷款直接转入卖方账户。当交易财产处于抵押状态时，仍采用这种方式可能使卖方在收到钱后不偿还原银行贷款，给原银行造成损失。

据广州房地产交易登记中心官方微信介绍，二手房带押转让可采用“存量房转让登记” 抵押变更登记或“存量房转让登记” 抵押变更登记 抵押转让登记两种组合方式。

也就是说，“带押过户”可以在原贷款银行或跨行进行。

郑大源分析，如果是同行之间的带押转让，资金监管相对容易。如果是跨银行带押转让，原贷款银行不仅会面临更高的债权风险，还会出现贷款流失，处理业务的热情也不高。

“住房和城乡建设部门和金融监管部门仍然需要坐在一起整理流程，哪些环节存在风险，并针对这些风险点制定相应的监管规则。”李玉佳认为，目前带押转让实施细则不完善，各环节合作和风险监管不到位。以跨行办理带押转让为例，相关银行之间的合作尚未开放。

“只要资金在账户上进行监管。”李玉佳表示，抵押转让的重点是资本监管，以确保各方的利益得到保障。郑大元认为，第一点是首付和再抵押后的银行贷款都在原银行的监管下，以确保卖方不会吞下钱，原银行的贷款可以全额偿还。

这与当前的政策法规相冲突。郑大源介绍，如果买方申请公积金贷款购买二手住房，根据公积金中心的规定，首付需要在公积金中心指定的账户托管，原贷款银行无权监管。

原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局等多方在“带押转让”的情况下，需要配合监管。

郑大源表示，“抵押贷款转让”类似于房地产市场多年来实施的“抵押贷款转让”。过去，抵押贷款转让是指房主在抵押贷款未偿还的情况下，通过担保公司的担保，银行出具注销证明，解除房地产抵押贷款，然后出售。买方转让所有权后，可以进行同行抵押或跨行抵押。

这意味着，虽然原贷款银行出具了销售证明，但没有实际收到全额还款，面临违约风险。名义上，这种风险由担保公司承担，但担保公司的担保金额通常超过实际偿还能力。一旦无法偿还，银行将面临损失。

郑大元表示，受这些风险的影响，抵押贷款逐渐淡出房地产市场。目前，抵押贷款转让解决了抵押贷款转让的第一个风险，即原银行在贷款未偿还的情况下不出具取消证明，但原银行的债权保护仍需加强。

郑大源说：“如果银行的风险没有解决，就会有意无意地抵制（带押转让）。”。

南方周末记者采访了银行相关人士对该政策的看法，截至新闻发布时尚未得到回复。

对于这个问题，一些城市给出的解决方案是建立第三方监管账户。

8月17日，济南宣布实施“押金转让”，并与自然资源和规划局、住房公积金中心、银行、公证处等部门合作，引入公证处的“存款账户”。

二手房买方的首付款和重新抵押后申请的银行贷款应存入存款账户。房地产转让登记完成后，公证处将偿还原贷款银行，其余部分应存入卖方的个人账户，以保护各方的利益。

珠海率先于2022年2月推出“带押过户”，也采取了买卖双方和银行三方设立监管账户的方式。

目前，“带押过户”的实施时间较短，尚未普及，政策效果有待检验。

省下过桥贷款利息

与传统的二手住房交易方式相比，所有权转让可以缩短交易周期，降低交易成本。在过去的二手住房交易中，卖方需要筹集资金偿还原银行贷款。当自身资金不足时，他们经常选择借款，担保公司提供“过桥贷款”。

以广州立德担保为例，公司工作人员介绍，贷款利息100万元‰—1.5‰，从担保公司到房地产再抵押贷款大约需要一个月的时间，至少需要支付3万元的利息。

在“带押转让”的交易模式下，可以节省过桥费。郑大源介绍，二手房交易过桥贷款利息是担保公司的重要收入来源，转让抵押贷款淡出房地产市场后。

“现在市场不好，我一定要保护我(银行)的东西。”

李玉佳认为，二手住房融资链上有担保公司、小额贷款公司等盈利的食品利润机构，与银行业务密不可分。在房地产市场低迷的情况下，有必要减轻买家的负担，提高市场流通性，确保银行债权能够如期偿还。

在“带押过户”模式下，二手房交易时间也会缩短。广州一家房地产中介向南方周末记者介绍，一般提前还款最早需要一个半月才能过户，有的银行需要等三个月。带押过户可以节省这些时间。

除“带押过户”外，近期多地出台措施，提高二手房交易的便利性。

例如，北京试行股票住房交易“连环订单”业务并行处理，卖方只需办理网上签约即可腾出购买资格，无需等待转让购买其他房地产；杭州可以购买二手住房，取消家庭购买二手住房需要支付两年社会保障的要求。

李玉佳解释说，这些措施旨在刺激二手住房消费，促进房地产市场的良性循环。他介绍说，目前的房地产消费主要是为了改善需求，许多买家必须卖掉旧房子才能买新房子，二手住房交易与新房市场直接相关。

郑大源认为，“带押转让”有利于房地产市场，但只是“锦上添花”。二手房交易仍以市场需求为基础，受预期影响较大。“带押转让”可以提高交易便利性，但对市场的影响有限。

卫琳聪，南方周末记者

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