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参与“以房养老”项目却低价出售房屋，法院下令归还房屋产权

老人因为相信公司推荐的“住房养老”项目，他们的房子抵押，然后需要改变抵押权人，在房地产登记中心，没有看到合同的内容签署，但没有想到合同是房屋销售合同，也就是说，老人的房子以低价出售。老人得知真相后，向法院起诉买方，法院命令买方将房屋转让给老人。

参与“以房养老”项目却低价出售房屋，法院下令归还房屋产权

原告陈告诉他，一家公司的工作人员向他推荐了一个养老金项目，具体来说，陈以他的名义处理房地产抵押贷款，一家公司支付了陈200万元的利息，陈可以去一家公司的养老院。合同期满后，房本也将退还，合同期内不影响陈某继续居住在房地产中。陈认为这个项目很好，所以他与一家公司签订了养老合同，并在他住的房子里申请了抵押贷款，收到了200万元。后来，一家公司的工作人员联系了陈，并告诉他，他需要重新签订合同，因为他想改变抵押权人。陈与一家公司的工作人员到房地产登记中心办理相关手续。由于陈某年纪大了，对某公司过于信任，在没有看到合同内容的情况下签字，后来才发现与刘某签订了房屋买卖合同。

陈某表示，他没有出售房屋的真实意图，相关房屋转让手续由公司员工办理，房款也没有实际支付。因此，他与刘的房屋销售合同不应成立，刘应协助将房地产变更登记在陈的名下。被告刘辩称，他不同意陈的所有诉讼请求。刘认为，本案涉及的房屋销售合同由双方本人签订，是陈的真实意图，购买手续材料齐全，已完成转让登记手续，双方房屋销售合同已履行，刘已合法取得房屋，陈的诉讼请求没有事实和法律依据。

法院审理后认为，从房屋销售交易的性质和习惯来看，房屋销售作为一种大宗交易，交易价格非常高，对买卖双方都有重大利益影响，双方应谨慎处理交易。但在本案中，刘无法证明实际交易中必要的签约前流程，如房屋信息获取、谈判、现场看房等，房屋交易价格明显低于同类房屋的正常市场价值。房款到达陈某账户后，仅半小时后，就被他人作为陈某代理人提取。此外，陈某还没有向刘某履行交房义务，但刘某从未主动主张。由此可见，本案的交易过程与正常房屋买卖交易大不相同。其次，从陈提交的证据来看，与公司及相关人员签订合同前后发生的事务关联点均为抵押相关事项，从未有出售房屋的意图。

综上所述，法官认为，虽然陈某在本案中签订了房屋销售合同，但该签名不足以证明他有出售房屋的意图。因此，双方未就涉案房屋的销售达成协议，相应的房屋销售合同未成立。法院裁定陈某与刘某就涉案房屋签订的销售合同未成立，刘某协助陈某办理涉案房屋产权转让手续，并以陈某的名义转让。

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问题1：为什么本案中的合同不成立？

律师说：《民法典》第483条规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，承诺生效时合同成立。合同成立的前提是有要约和承诺。在这种情况下，原告陈签署了房屋销售合同，但从客观证据来看，这不是刘买房的承诺，所以没有有效的承诺，所以房屋销售合同没有成立。

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问题2：合同不成立后的法律后果是什么？

律师指出，最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要> 《通知》第三十二条规定，《合同法》第五十八条规定了合同无效或者撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到财产返还和损害赔偿责任也可能发生在合同不成立时，应参照适用本条的规定。在当前民法典时代，合同不成立的法律后果应当参照《民法典》关于合同无效后的法律后果，即合同自始不成立，双方基于合同收取的财产应当返还。

问题3：在这种情况下，被告为什么要将房屋的产权转让给原告？

律师解释说，由于本案涉及的房屋销售合同尚未成立，被告无法通过善意获得该系统获得该房屋的产权，因此应配合将该房屋的产权转让给原告。在这里，律师还提醒你，不要相信所谓的无风险投资项目，在很多情况下，会有欺诈，让我们无法防范。

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尤辰荣律师

尤陈荣律师，20年法律服务经验，毕业于华东政法大学，现为上海英恒律师事务所律师、律师事务所高级合伙人。在律师职业生涯的20年里，尤晨荣律师始终坚持在诉讼法律服务的第一线工作，亲自处理每个客户委托的案件。尤陈荣律师及其团队凭借在诉讼法律服务领域的长期实践经验和经验，运用扎实的专业知识和熟练的诉讼技能，承担了数千起诉讼案件，为大量客户实现了诉讼目标。

尤陈荣律师擅长处理各种民事诉讼案件、刑事辩护案件和商业仲裁案件，在各种婚姻家庭案件、遗产继承案件、刑事辩护案件、房地产纠纷案件方面有深入的研究和丰富的经验。

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