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降息下逃不掉的“银行转贷之路”

时间倒流23年。

在1998年的中国房地产市场上，出现了一个新鲜而神秘的外来词：抵押贷款。简而言之，银行借钱给你低息买房。

当时，上海核心区的高端住宅每平方米超过5000元。如此低的价格，银行仍然争先恐后地借钱给你买房子。上海第一批“购房赌徒”是从抵押贷款中萌生的。

当时国家给你政策，只要你想买房，想买几套就可以买几套；如果你买房缺钱，银行会无私地给你贷款。只要你买了30%的房子，银行就会借给你70%。然而，从计划经济土壤中成长起来的人对“按揭买房”的理解完全是一张白纸。大多数人害怕成为“房奴”，认为办理按揭贷款就是为银行工作。

在此期间，上演了房价波澜壮阔的第一幕上涨剧。我们应该记住，风靡全国的“温州房地产投机集团”出现在那个时代，他们是第一波受益者。

他们没有深入的理论研究，完全有直觉，敢于使用“抵押贷款购买”政策来扩大自己的资本购买力。在十多年的房价上涨趋势中，他们也获得了足够的抵押贷款政策红利！

然后上演了房价波澜壮阔的第二幕。自2008年金融危机以来，4万亿计划出台。在过去的十年里，房地产增值了好几倍。银行看到房地产是最安全的抵押品。2009年，房地产抵押消费贷款应运而生。然而，自2011年限购令出台以来，第二套首付增加后，消费者抵押贷款真正进入了公众的视野。

如果我们按照经济概念把社会人口分为7、2、结构7代表绝大多数没有背景、没有学历、没有资源的“三无”普通人。

2009年开始有抵押贷款概念的人是第二波受益者。多年来，房地产抵押工具的多次使用一直处于浪潮的顶端。从那时起，“7”中的许多普通人加入了“2”的行列。这些人和家庭经济基础的下限大幅上升，为下一代奠定了高起点。典型的群体是“水库人”。

什么是“银行转贷”？

2011年前的按揭购房政策公开平等，2017年前的消费抵押贷款也公开平等，任何人都很容易做到。

从1998年住房改革开始，我在香港学习，以抵押贷款的形式买房只有23年。众所周知，抵押贷款的使用寿命长达30年。如果我们选择1998-2008年申请抵押贷款的人作为样本，我们会采访他们一个问题：你的抵押贷款还在吗？很有可能得到这样的回复：提前结算，更换房地产，或转移到其他银行。

提前结算和更换房屋很容易理解。原来的房价确实不高，但收入更低。几十万已经是天文数字了，所以贷款金额最多只有几十万；在过去的23年里，货币超额发行，房地产被选为蓄水池，房价上涨了几十倍。大多数刚刚需要的人会卖掉原来的房地产，买一套更大、更新、更接近城市的房地产，以改善他们的住房条件。

20年后，许多当年出售房屋的人会后悔出售房屋的决定。当年没有购房限制，没有贷款限制，也没有对首期付款进行严格调查。为什么不通过抵押贷款再买一套呢？

使用全局眼分析有两个原因：

首先，在2009年之前，只有抵押贷款，银行基本上不做房地产抵押融资贷款，只有个别银行可以经营一次抵押贷款和两次抵押贷款，但也因为2008年的金融风暴，以防止次贷危机被暂停。

第二，如果你不卖房子而是抵押资金，这相当于首付 所有的余额都是借来的。许多人对这种杠杆作用表示怀疑，担心他们的收入不足以偿还，宁愿卖掉它来减轻压力。

当时做抵押贷款的人，大部分房产都有抵押贷款。他们有勇气还清抵押贷款，“转贷”成为消费抵押贷款，这样他们就可以再利用增加了几倍的资金。

“转贷”的定义是什么？简单来说，就是把A银行的贷款搬到B银行。

这个“转”字来源于2009-11年风靡全国的“平转”，全称“非交易性转抵押”。

2009年以后，出现了四个大规模贷款转移阶段。

第一阶段，平转(“非交易性转抵押”)。也就是说，A银行的抵押贷款搬到B银行，或做抵押贷款，但利率打七折。从2009年的七折利率来看，不仅打折，还打折，这使得以前没有打折的人心态不平衡。更不可思议的是，当他们向银行贷款时，银行会直接返还！因此，在2009-10年的两年里，有多少人靠平转赚了第一桶金，但最终也是昙花一现。

第二阶段，消费者抵押贷款（官方名称为“持证抵押贷款”）从2009年开始持续到2017年底。消费者抵押贷款直接允许许许多家庭在不出售第一套房的情况下偿还抵押贷款，并将贷款转移到可以经营消费者抵押贷款的银行，全额贷款房地产升值部分，并增加预算购买第二套房。此时，消费者抵押贷款最长可达30年。

有更多勇气和资金的人使用消费者抵押贷款 直到2017年底，“去杠杆化”大幅降低了消费者抵押贷款的金额，进一步取消了大多数银行的消费者抵押贷款资格，才宣布结束。现在只有少数消费者抵押贷款产品生存下来。

自2018年以来，个人经营贷款的第三阶段一直持续到今天。虽然个人经营贷款和企业经营贷款的名称只差两个字，但本质完全不同。个人经营贷款本质上是消费者抵押贷款的延续，只是公司的“新背心”。许多前几年房价战涨了一两轮的人，在18-20年间，转贷成了低利率的个人经营贷款。此时个人经营贷款也可以借到30年，20年居多，三年、五年的产品一般无人问津。

第四阶段，从2021年开始，这次调控之后。个人经营贷款继续是各大银行的主流产品，但准入门槛大幅提高:公司成立、持股时间延长、贷款期限大幅缩短、贷款流量更加严格等。

最大的影响是贷款期限的大幅缩短。最初，许多人在30年内申请抵押贷款。这些人真的全额买房，买房是长期投资。即使不到30年，至少20年也可以接受，这样他们就会有安全感。

而且这次调控打击极其精准，主流产品基本都是三年期，五年期、十年期屈指可数。

缩短年限破坏了他们的安全感，不敢再买房了，怕三年后还不起，卖房还债。

出于恐惧，这些人会主动放弃离开。

因为你想要长期贷款，但不给你长期贷款，这是一个非常聪明的预期管理，控制你的需求，从而改变你的行为。

调控用“烦”调控用“烦”、“贵”、“惩罚”改变了申请商业贷款买房的行为。现在看来，“烦”其实是个好习惯，“贵”相对没有落实，“惩罚”屈指可数。然而，短期的“短期”确实影响了贷款人的整体布局。

既然你选择不卖掉原来的房地产，而是结清原来的抵押贷款，然后从房地产的增值部分买房，你就必须准备好“贷款转移”，这是不可避免的代价。

当然，没有人喜欢做任何曲折的事情，最初认为性能解决贷款，但在未来多年，相当于把长跑分成接力赛，如果下一根棍子掉下链，这是一个难以忍受的后果。想想它也令人毛骨悚然。

但是有人主动要求转贷。

主动贷款，如房价上涨后贷款更多资金，还清抵押贷款；利率下降后，高利率产品降低利率产品；短期信用贷款过多损害信用调查，需要房地产贷款提取增加金额，结清短期负债。

但是很多人不想转贷，却要在一定期限前被迫转贷。

被动转贷，如三年到期后还清，下三年转贷；月供难以为继，需要转贷更多资金“以贷养贷”；被银行抽取贷款后，被迫转移到另一家银行。

大部分房价上涨期都是主动转贷，三年到期都是伪命题，最终目的是永不结清。

而且横盘期房价被动转贷多，不愿意卖房还债离场，总想拉长债务时间，对冲横盘的截止日期。

公平的方法是，根据目前的货币发行速度，我们必须保持债务。由于银行的年限很短，我们需要每三年不断地“扔”一次（或重新审查一次）。

贷款转移过程的风险不高，但必须提醒一个风险。

这就是配额的风险。比如之前A银行高评高贷500万，到B银行只能贷400万。

这个缺口只能靠自己来弥补。这时，你会后悔之前极其激进的预算。

一旦你进入侯门，你就像大海一样深。从那以后，“抵押”就是一个路人。楼市发展了23年，从抵押一统天下，到现在都是全款买房。这是一条普通人建立“自发秩序”道路的漫长长征。

个人商业贷款已成为记录每个人是否有“自由意志”和“批判意识”的里程碑。

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