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中介包装后可以节省大量利息。最近火灾中的“商业贷款还款抵押”有多大风险？

“以前我的两套房子有145万的抵押贷款，但是两套房子的抵押贷款利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%。每月偿还抵押贷款大约需要9000元。”杭州购房者在得知可获得3.7%的商业贷款利率后，感到安静和兴奋。

经过一系列操作，文静一次性还清了两套房子的贷款，按3.7%的经营贷款利率计算，月供节省了3000多元。

事实上，监管部门长期以来一直禁止经营贷款流入房地产市场，这对市场来说并不新鲜。最近，银行经营贷款与个人住房抵押贷款利率存在较大利率差异，为非法资金流入房地产市场提供了空间。

用商业贷款代替抵押贷款背后的风险是什么？买家真的能省很多钱吗？中国商业新闻记者对此进行了深入调查。

“每月节省3000多人”

“以前我的两套房子共有145万抵押贷款，20年等额本息。但是两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每月还房贷9000元左右。“文静在成功办理经营贷款置换抵押贷款后，告诉《中国商业新闻》，在办理经营贷款后，她一次性还清了两套房子的贷款。按照3.7%的经营贷款利率计算，她目前采取先利息后本的方式，每月还款4000多元。如果包括本金还款，每月约6000元。

“银行现在整个贷款都很宽松。我借的是三年期产品，贷款利率是3.7%，贷款也比较少。我觉得每个人选择什么样的年限也取决于他们自己的财产。”文静说。

对于文静来说，省下三四千元可能做不了大事，但至少有一笔可支配收入。

“商业贷款置换抵押贷款”最近流行的原因主要是由于LPR（贷款市场报价利率）自今年以来多次下降，小微企业贷款利率持续下降。

近年来，金融对小微企业的支持不断加大。许多商业银行的经营贷款利率已降至4%以下，低于许多地方的第一套房抵押贷款利率；自2022年以来，5年以上的LPR累计下降了35个基点，从2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

中介帮助“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品。借款人可以通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体经营者的经营需求。

一家城市商业银行上海分行的一位客户经理告诉记者，其银行申请商业贷款的基本条件是：申请人持有股份或成为企业的法定代表人满一年，需要提供公司的商业流程。

但对一些中介机构来说，这些最基本的限制似乎并不难。由于各银行经营贷款的申请条件不同，审计标准紧密宽松，许多中介机构也声称不合格的贷款人可以让客户顺利获得经营贷款。

北京的一家房地产中介机构告诉记者，他们的机构可以提供贷款替代服务。具体来说，现有的A银行住房抵押贷款可以先偿还，然后在B银行进行房地产抵押，以商业贷款的形式在B银行获得较低的利率。

对于流程，中介详细介绍，首先，如果买方手头没有闲置资金，需要找到预付款人，用过桥资金偿还原抵押贷款；同时，如果买方专业允许开设公司，中介公司帮助申请壳牌公司；最后，中介公司与熟悉的银行对接，向银行申请商业贷款，将房屋抵押给新银行，商业贷款将分发给壳牌公司的公司账户，再由中介机构帮忙提款。

文静还告诉记者，她联系的金融公司可以帮助申请商业贷款，这样一些不合格的贷款人也可以获得贷款。”他们与许多银行联系，了解每家银行的标准。例如，现在申请商业贷款，你需要看看公司的商业流程。如果你有一家公司，但公司的年流程不超过150万，你需要金融公司帮助做购销合同，并包装商业流程。”

隐藏着许多风险和隐藏的收费

事实上，不仅安静，而且许多“高水平上车”的购房者也对这项业务感到兴奋。然而，记者调查发现，用商业贷款替代抵押贷款不仅有许多隐藏的费用，而且过程也更加复杂，随后可能会出现一系列的风险和隐患。

例如，在上述中介介绍的三个环节中，每个环节都隐藏着不同的收费项目。记者在一次采访中了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、现金支付费、壳公司购买费，不同的情况也有所不同。

“只有在审核数据后才能确定费用。一般来说，如果是老房子，名下没有公司，最低利率可以申请到3.65%。我们收取1%的服务费、0.3%的套现费和1.5万元购买公司的费用。当然，每家银行都有不同的要求。”北京的一位房地产经纪人说。

“我有一家公司，经营正常，所以我不需要额外支付这部分。此外，如果我的账户里有现金，我会一次性偿还。我的贷款金额很小，只有140万元。金融公司按最低标准收费。手续费从2万元开始。当时，我计算的费用不到2万元，所以我按2万元的起价收费。”文静对记者说：“我的基本吸引力是降低利率。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个过程繁琐，处理周期不同，贷款人支付的最终成本无法控制。

“具体来说，每家银行的处理速度都不一样，快一周，慢两三个月。例如，如果你去偿还A银行的抵押贷款，你将在三天内获得批准，但你的商业贷款的钱还没有下降。如果你没有自由资金，你需要走过桥。当商业贷款的钱下降时，你会把钱还给中介公司。这些天你按日利率收费。“上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，贷款人最终没有节省多少钱，而且风险很大。

即使成功申请商业贷款并偿还抵押贷款，后续风险仍然存在。其中，银行贷款中断、影响个人信用记录、合同欺诈等可能是贷款人需要面对的问题。

“贷款业务贷款也有风险，不可能直接提取，需要打不同的账户转账，我可能转账三到五手，需要不同的人，不同的银行，说实话，这个过程很麻烦，否则，银行贷款风险很高。”安静的回忆说。

银行业人士认为，用商业贷款代替抵押贷款仍存在一定的政策风险。

目前1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“许多中介机构表示，商业贷款可以批准10年，利率低于4%。事实上，低利率商业贷款应以一年期LPR为基准发放，而长期贷款利率定价锚定在5年期以上。这些低利率的商业贷款通常只使用一年，必须偿还一年。由于延期还本，贷款人只需先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人需要一次性偿还。一位银行业人士告诉记者。

招聘金融首席研究员董希淼认为，用商业贷款代替抵押贷款对个人来说存在法律风险和偿还风险。“前期涉及的虚假材料是通过注册虚假公司骗取贷款的，严重的是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。此外，商业贷款期限往往较短，抵押贷款期限较长。因此，存在期限不匹配的风险，会导致还款能力问题，逾期也会影响个人信用记录。”

可以从降低房贷利率入手

事实上，监管部门已经明确禁止经营贷款流入房地产市场。

2021年3月26日，央行、中国银行业保险监督管理委员会发布《关于防止商业用途贷款非法流入房地产领域的通知》，督促银行金融机构进一步加强审慎合规经营，严格防止商业用途贷款非法流入房地产领域。同时，要求进一步加强中介机构管理，建立违法行为“黑名单”，加强处罚问责，定期披露。

今年11月4日，中国银行业和保险监督管理委员会一次性发布了8张罚款，其中5张涉及非法流入房地产市场的个人商业贷款和消费贷款。中国建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被警告。

根本上，银行商业贷款和个人住房抵押贷款利率倒挂，为非法资金流入房地产市场提供了空间。

“如果2000年以前非法经营贷款进入房地产市场，主要是为了获得信贷额度，那么这种现象主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。东方金城首席宏观分析师王青告诉记者，根据央行数据，9月份新发放的住房贷款加权平均利率为4.34%，同期企业贷款利率为4.0%；如果使用最近推出的各种支持性信贷政策工具，贷款利率将会更低，这为非法经营贷款进入房地产市场提供了强大的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从降低居民抵押贷款利率入手。一方面会压缩非法套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键。“接下来，随着五年期LPR报价的下调（最早可能在今年年底和明年年初实施），居民抵押贷款利率仍有一定的下降空间，预计企业贷款利率的倒置现象将逐渐逆转，非法套利现象将显著减少。”

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