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自7月1日起，上海将进一步实施住宅物业管理规定：物业服务费将实施市场调整价格

上海市住房管理局发布了关于进一步实施《上海市住宅物业管理条例》的若干意见。本意见自2021年7月1日起生效，有效期至2026年6月30日。

根据《意见》，在新建物业管理区的批准方面，建设单位在设计住宅建设项目时，原则上应分别配置市政道路、自然河流、公共通道和公共空间的配套设施和设备。规划资源管理部门在征求土地出让和建设工程设计方案审查意见时，区住房行政管理部门应当对建设项目的物业管理区域划分提出具体意见。

建设单位首次申请建设项目规划许可证时，应当向物业项目所在地区房屋行政管理部门申请划分物业管理区域，并提交所需材料。

根据《意见》，经物业管理区批准后，业主可根据物业管理需要申请调整。调整需要满足相关条件，并提交所需材料。

在物业管理区域的统一管理方面，委托物业服务企业实施物业管理的，物业管理区域由物业服务企业实施物业管理。非住宅物业和配套建设的停车位不得与住宅物业管理区域的其他部分分开管理。

划定为物业管理区域的建设项目分期开发的，以物业管理区域为范围的早期物业管理招标。在开发区域内销售和交付的物业符合《条例》第十三条规定的条件的，应当设立业主会议，业主会议可以决定整个物业管理区域的物业管理事项。并规定业主会议筹备小组和重选小组代表的生产和运行规则。

业主会议和业主委员会应当委托合格的中介机构对专项维护资金、公共收入的收支和使用业主委员会的工作资金进行年度财务审计。上一年度的年度财务审计应在每年6月底前完成。

物业服务费实行市场调整价格。住宅物业管理区已成立业主大会的，业主大会与物业服务企业应当按照合理、公开、质量、价格一致的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中约定。

物业服务企业在调整物业服务收费标准前，应当委托第三方评估机构进行物业服务价格评估，或者委托合格的中介机构审计前12个月的物业服务费收支情况。

公共收入归所有业主或共同拥有财产的业主所有。业主大会成立前，公共收入由物业项目所在地区房屋管理部门管理。业主大会成立并开立账户后，区房屋管理部门应当将代为管理的公共收入本息一次性转入业主大会账户。

业主和用户应当遵守国家和城市的规定、临时管理规定和管理规定，并按照房屋安全使用规定使用财产。房屋外墙的清洁由业主负责。

供水、供电、供气服务单位分别承担住宅小区内水、电、气分户计量表及表前的相关管道、设施设备维护责任及相关费用；分户计量表后的相关管道、设施设备维护责任及相关费用由业主承担。

根据《意见》，房地产销售人应当在房屋所有权首次登记前，按照国家和本市的有关规定缴纳专项维修资金。同时，物业买受人应当支付未出售物业部分的专项维修资金。

朱开云，北京青年报记者

编辑/田野

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